【棚户区改造|中国房地产真的还有很长的“黄金时代”吗】
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中国房地产开发集团理事长、汇力基金董事长孟晓苏 ， 近日在接受媒体采访时表示 ， 美国房地产业从建国到现在已经发展了246年 ， 现在的美国房地产仍处在黄金时代 。 中国房地产业从房改到现在才24年 ， 我们就说中国房地产的黄金时代不在了 ， 从国际比较来说也不合理 。 因此 ， 他建议 ， 对刚需来说 ， 有买房条件和资金的话 ， 该买房就买房 。 过去多年有些人不断地等待更好的时机出现 ， 结果等来等去 ， 越等房价涨得越快 。
作为著名经济学家厉以宁的得意弟子之一 ， 孟晓苏也是中国房地产领域很有影响力、很有话语权、很有发言权的人物 ， 曾经是房改课题组的组长 。 也就是说 ， 房地产市场的一系列改革政策 ， 很多就是出自于他的手、他的口、他的研究报告和他的建议 。 自然 ， 孟理事长对中国房地产市场的了解 ， 是非常深刻的 ， 也是比较到位的 。
问题的关键在于 ， 对中国房地产市场的了解 ， 显然不能只套理论 ， 不能只看其他国家、尤其是美国怎样怎样 ， 而要结合中国实际 ， 看中国居民对待房子、房价、房地产的态度 ， 看中国居民的消费心理和住房理念 ， 看中国居民的收入水平和收入来源渠道 ， 看已经建成的商品房的存在形态 。 如果撇开这方面的问题 ， 单纯就房地产论房地产 ， 就极有可能带来决策的失误 ， 形成房地产市场走向的偏差 。
我不知道 ， 孟理事长有没有认真分析过 ， 美国房地产业发展了246年 ， 房价发生了怎样的变化 。 也就是说 ， 在246年中 ， 美国的房价上涨了多少 ， 而同期居民收入上涨了多少 ， 房价与居民收入的契合度有多高 。 显然 ， 从美国的实际房价来看 ， 美国房价的年均上涨幅度是非常低非常低的 。 与美国人的收入水平相比 ， 完全是匹配的 ， 也是协调的 。 相反 ， 中国在短短的24年时间里 ， 房价就上涨了5—10倍 ， 年均上涨幅度之高 ， 可以把美国人吓死 。 也就是说 ， 我们可能用美国1/10的时间 ， 走完了美国房价的上涨之路 。 这样的格局下 ， 说房地产业还有很长时间的“黄金时代” ， 可能就不太恰当了 。
除房价之外 ， 再来看开发企业 。 既然美国的房地产市场已经“黄金”了246年 ， 自然 ， 美国的房地产开发企业也已经“火热”了246年 ， 那么 ， 美国到底有多少房地产开发企业 ， 有多少负债累累的房地产开发企业 。 负债达到万亿水平的开发企业有多少 ， 房地产领域的负债总额是多少 ， 等等 。 不错 ， 2008年 ， 美国发生了次贷危机 ， 不仅开发企业大受其害 ， 金融也深受其害 。 但是 ， 问题出在哪里呢？不就是出在房地产市场的过度发展、过度负债消费、过度负债扩张吗？而今天的中国房企 ， 有几个资金链还安全呢？房地产开发企业的资金链都不安全了 ， 房地产还能“黄金”下去吗？
再看市场需求 。 从中国的人口来说 ， 特别是城市新兴人口来说 ， 刚需确实是支撑房地产市场继续“黄金”下去不可忽视的重要方面 。 问题在于 ， 只看需求 ， 不看供应 ， 也是会出现严重问题的 。 恰恰是 ， 中国的房地产市场 ， 玩的就是心跳 ， 就是只嫌少、不嫌多 ， 只怕不够、不怕过剩 。 实际情况是 ， 早在七、八年前 ， 住建部专家就公开表示 ， 中国城市的商品住宅已经超过人均一套了 。 也就是说 ， 平均到家庭 ， 可以一家三套了 。 如果再继续供应下去 ， 会不会出现过剩现象呢？面对这个问题 ， 有一个部门可以说清楚 ， 中国有多少空置房、闲置房、库存房吗？如果这些房产全部释放到市场 ， 会带来怎样的场景呢？会不会让房地产市场崩盘呢？是否应当首先消化掉这些房产呢？如果这些情况不了解 ， 只知道拼命建房 ， 房地产市场总有一天会承受不了的 。
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