今年上半年 ， 武汉楼市并不好 。
1月1日－6月23日 ， 武汉新房网签约5.2万套 。 而2021年同期 ， 是10.1万套 。
降价促销 ， 是武汉楼市的常态 。
一种是 ， 精装改毛坯 ， 每平米降2000-4000千 。
经开永旺旁 ， 一项目4月份 ， 每平米降价4648元 。 6月份 ， 再降1042元；汉阳钟家村 ， 一央企项目降价3652元 。
除豪宅、多年精装的企业外 ， 毛坯比精装 ， 更受市场欢迎 。
另一种是 ， 特价房 。 每平米降一两千 ， 交给某壳 ， 做成特价房 。 至于工抵房、查封资产房 ， 那是另一种特价房 。
一些公司为了冲刺630业绩 ， 在房价上做了一些优惠 。 多数公司为了现金流 ， 想尽办法多卖房 ， 保持平价 。
从6月份开始 ， 涨价的项目越来越多 。
6月份 ， 武汉27个新盘中 ， 10个项目上涨 ， 5个下跌 ， 5个持平 ， 7个首开 。
01
这种低迷的行情 ， 为什么还要涨价？
一些楼盘 ， 是新组团、新地块 ， 为项目整体溢价 ， 提高售价 。 一些项目 ， 是因为卖得很火 ， 人多房少 ， 适当提高价格 。 还有一些 ， 则是产品升级 。 楼王、高配装修 ， 价格要高于前期 。
少数项目涨价 ， 是一种销售手段 。 备案价格先涨三四千 ， 实际销售时 ， 再优惠一两千 。
买涨不买跌 ， 是多数买家的心理 。
同一个项目 ， 3月份买2.5w ， 6月份买2.2w 。 是不是容易引发业主投诉？
我的朋友就遇到这样的降价 ， 三年前买的2.35万 ， 如今2.1万特价能买到 。
这种降价 ， 影响着市场预期 。 买家认为 ， 开发商是不是可以卖1.9万？
这个朋友付了3年的月供 ， 到头来 ， 还不如现在买 。 不过这种特价房 ， 往往是很难卖的“顶底楼”（顶楼、1-2楼） 。
武汉 ， 用了3年时间 ， 挤压房价泡沫 。 有些远郊与汉阳 ， 房价跌回几年前 ， 到了抄底的时候 。 而核心主城区、长江两岸的优质房产 ， 价格持续攀升 。
截至6月23日 ， 武汉今年新房网签区域前三甲 ， 依次是江岸（6759套）、汉阳（6037套）与东西湖（5183套） 。
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这些涨价项目 ， 涨了多少？
在项目备案时 ， 开发商拥有5%的单次涨价权限 。
项目的房价不同 ， 环比涨5% ， 可能是每平米涨600 ， 也可能是涨1000-2000 。
从涨价金额上看 ， 涨一两千 ， 涨价更直观 。
在涨价前10个项目中 ， 有4个项目的涨幅低于5% 。 其中2个项目的涨幅超过10% 。
在今年多次开盘的项目 ， 假设每次开盘涨幅3% 。 3次开盘 ， 项目累计涨价近10％ 。
一年涨幅10% ， 跑赢市场大盘 。
大概率出现的是 ， “630”之后 ， 一些项目收回折扣与优惠 。 这些优惠取消之后 ， 房价对买房人来说 ， 就是涨了 。 下半年 ， 更贵的一批项目集中入市 ， 也推高心理价格 。
豪宅的涨幅依旧是头部 。 5月份 ， 武汉天地一套二手房 ， 成交单价7.2万 。 相比2020年4月份的售价4.6万元 ， 两年时间涨幅55% 。
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涨跌自由 ， 都是企业行为 。
但事实上 ， 在备案价格时 ， 之前严格限制涨幅 。 “涨价指标” ， 一般在年底发放 。 每年年底 ， 豪宅大规模入市 ， 价格一路上扬 。 如今 ， 限制减少 ， 但开发商不敢拿高价 ， 在区域“站岗” ， 掩护别人家走量 。
以前定价 ， 都是参考区域新盘最高价 。 如今定价 ， 参考周边二手房均价 。 同时 ， 根据区域市场与项目特点 ， 及时调整价格 ， 或为溢价赚钱 ， 或为流量 。 但涨跌要适度 ， 跌太多 ， 前期业主不满意；涨太高 ， 市场未必埋单 。
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