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前言：近两年的房地产市场实在太魔幻了 ， 2011年的时候 ， 恨不得把房地产捏死的节奏 ， 而到了2022年开始 ， 又恨不得把房地产捧上天 ， 各种喊话 ， 各种救市 ， 层出不穷 。
虽然救市不断 ， 喊话不断 ， 可是 ， 房地产市场依旧如寒冬般 ， 冷风刺骨 ， 被冻得微微发颤 。
根据国家统计局数据显示 ， 2022年的1-5月份 ， 全国新建商品房成交量几乎全线下跌了 ， 只有上海和宁夏的房价微涨 ， 其他所有省份的商品房价格全部处于下跌的趋势 ， 其中 ， 黑龙江和云南的房价下跌超过15% ， 下跌幅度最大的为重庆 ， 下跌幅度高达22% 。
要知道 ， 重庆在2016年时 ， 是房价涨幅最大的年度 ， 房价涨幅为30%左右 ， 可以不夸张地说 ， 重庆房价已经跌回到了2016年的水平了 。
截至目前 ， 房价下跌的幅度 ， 真是让人心惊肉跳 ， 全国的房地产市场整体依然保持着空前低迷的状态 ， 短期内 ， 也很难有较大的起色 。
为什么不管如何救市 ， 房地产市场就是没有起色呢？楼市是不是真的扛不住了呢？我认为 ， 不仅仅是目前的楼市很难有全面的回暖 ， 未来也不可能会全面回暖的；
主要有两方面的原因：
第一 ， 楼市的分化是不可逆的 ， 特别是一二线楼市和小城市之间的楼市分化 ， 只会进一步地加大 ， 我国绝大部分的小城市的房地产市场 ， 无论采取任何办法 ， 都是难以拯救的 ， 因为 ， 人口问题 ， 产业结构问题 ， 城镇化等等问题 。
第二 ， 杠杆实在是加不动了 。
根据易居研究中的一组数据表明 ， 全国住户部门杠杆率持续性的拉升 ， 目前 ， 已经攀升到顶峰了 。
要知道 ， 对于房地产而言 ， 能否加杠杆 ， 实在是太重要了 ， 如果居民不能加杠杆买房 ， 有几个人能全款买房呢？
现阶段 ， 居民杠杆已经加到最大值了 ， 一方面是杠杆加不动了 ， 另一方面 ， 也不能继续扩大杠杆率了 ， 杠杆越高 ， 系统性金融风险越大 。
因此 ， 未来的房地产市场 ， 特别是小城市的房地产市场 ， 是救不了的 。
那么 ， 房价真的普跌了吗？事实上 ， 全国商品房均价确实下跌了 ， 但是 ， 不是所有城市的房价都下跌了 ， 更不是所有房产的价格都下跌了 ， 而是有涨有跌的 。
目前 ， 主要小城市房价下跌幅度大 ， 拉低了房价下跌的幅度 ， 再者 ， 就是劣质房产下跌幅度大 ， 也拉低了房价下跌的幅度 ， 而大城市的核心地段的房产 ， 特别是优质房产 ， 特别是豪宅市场 ， 房价不但没有下跌 ， 反之还在上涨 。
这一点 ， 也是符合楼市分化的特点 。
【新房|房价跌得心惊肉跳，1-5月，房价同比大跌22%，楼市扛不住了吗？】因此 ， 大家要明白 ， 房价涨涨跌跌会是常态 ， 房价只涨不跌一定不会再有了 。
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