这其实还是要从青岛城市扩张的历史说起 。
青岛城市的发源地在胶州湾 ， 胶州湾沿岸的团岛、西镇、大小港、湖岛、四方、沧口、楼山后等区域已经发展了近百年 。
这些区域已经有城市模样的时候 ， 东部的辛家庄、麦岛、浮山后、新都心、东李等地方还是农村 ， 这一现状甚至持续到2000年前后 。
对于区域发展来说 ， 历来是拆迁容易 ， 改造难 。
东边的村子拆迁后变成了路宽、楼新、景美的新地方 ， 西边的老房子、老工厂改造、拆迁却很缓慢 ， 很多还是改造一部分 ， 保留一部分 ， 以至于发展到现在环境嘈杂、脏乱差的既视感 ， 自然讨不了买房者的喜 ， 房价怎么能涨得过东边 。
另一方面 ， 西边的这些区域虽然临海 ， 可这边是传统的后海 ， 没有礁石也没有景点 ， 更兼之冬天风大 ， 还有环湾路、铁路横亘南北 ， 这就造成了“有海无景”的现实问题 。
于是 ， 东边的浮山后卖到3.5万 ， 西边的老四方只能卖到2万；东边的东李卖到2.5万 ， 西边的沧口甚至卖不到2万 。
这一价格差已经存在了很多年 ， 未来还将维持很多年 。 但这并不意味着西边的房子不能买 。
东边适合改善 ， 西边适合刚需 ， 这是我的经验 ， 也是实际情况 。
03 老黄岛
黄岛有一块让外地人迷惑的地方 ， 这就是老黄岛 。
这所以说是老黄岛 ， 是因为这里是黄岛区最先发展起来的地方 。
胶州湾隧道通车之前 ， 黄岛轮渡的起点就在这个地方 ， 那时候这里就是黄岛对接青岛市区的窗口 。
青岛因港而生、因港而兴 ， 而青岛港黄岛港区也在这个地方 。
黄岛的城市轮廓最先在这里成形 ， 黄岛的叫法最先在这里开始 ， 所以黄岛中心南迁后 ， 这里就获得了一个名字：老黄岛 。
这个地方发展早、临海 ， 房价是不是很高呢？
答案相反 ， 这里的房价在1万左右 ， 不但远低于黄岛南部薛家岛、金沙滩、唐岛湾 ， 低于胶南的灵山湾 ， 甚至要低于距离青岛市区35公里的胶南市区 。
这让很多外地人不理解 。
青岛正在修建胶州湾第二隧道 ， 黄岛端出口即在老黄岛；青岛未来的地铁2号线黄岛端出口也在这里 。
隧道+地铁 ， 这不就是黄岛南部发展起来的基础条件吗？同样条件 ， 老黄岛不行吗？
其实 ， 老黄岛的问题 ， 还是发展太早了 ， 积重难返 ， 身上背得东西太多了 。
当年 ， 黄岛南部是从一张白纸绘制起来的；而老黄岛已经有成片的多层老房子、平房、小厂房 ， 还有青岛港和繁忙的大货车 ， 这些都不容易搬 ， 也很难改造 。
更严重的是 ， 这里是青岛的石化重地 ， 几个著名的石化企业都在这里 ， 我们从卫星地图上成片的罐区就能一目了然：
从上图可看出 ， 这一片地方北边是石化企业 ， 南边是大片的集装箱 ， 中间狭窄的地方为老房子、平房、小厂房 ， 这怎么改造发展？
在历史上 ， 青岛发生的几个大事故都在这里：
1989年黄岛油库发生特大火灾爆炸事故 ， 造成19人死亡 ， 100多人受伤 。
2013年中石化黄潍输油管线一输油管道在舟山岛路与刘公岛路附近发生泄漏爆炸 ， 造成35人死亡、166人受伤 。
后面这起事故甚至改变了我国对待石化企业安全生产的态度 ， 更是衍生出不少专门的规章制度 ， 可谓在我国影响深远 。
所以 ， 这里的石化企业和港口不搬迁 ， 其楼市就不会发展起来 。
04 张村
很多人也对张村区域很迷惑：
这个地方属于崂山区 ， 因为崂山区有贵族基因 ， 很多买房者就对这里高看一眼 。
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