然而，不同于雅诗阁这样自持房产的长租公寓可以借助地产本身增值，二房东式的长租公寓回报率本身非常有限 。
潘玉获得的数据是，国内头部长租公寓品牌在大城市的入住率达到95%以上，利润率则仅有约5个点 。另一家不愿透露身份的头部长租公寓企业的高层告诉界面新闻，一间房如果租客每月支付3000元，其中长租公寓拿房成本占其中的70%，装修成本15%，运营成本10%，税务5%，算下来没有盈利，反而房量规模小的企业亏损少，容易回本 。
“确实有规模化不经济的可能 。”潘玉认为，“规模扩大，管理难度上升，而在拓宽拿房渠道时，有些渠道势必有代理成本，推高拿房的房价 。但核心在于长租公寓企业的精细化管理能力 。”她认为，对于善于管理的企业，规模大，边际成本能够减少，包括集中采购的成本下降 。
2015年，在内地跑了多年室内设计的张杰柏与朋友合计，将其空出来的旧楼租下来改造装修，做成长租公寓 。这栋楼的公寓楼层大概2200平方，100间20平米左右户型的房子，坐落在上海的吴中路，靠近地铁最后一站，旁边就是机场、商城和公园 。他甚至诞生了一个创业规划，将这间长租公寓的模式在上海进行复制，产生一定的现金流水后进行融资，扩展到5间长租公寓后，挂出自己的品牌，随后向二三线城市发展 。
张杰柏计算了成本与营收，预计吴中路的长租公寓楼，需要三年保本，五年回款 。但是今年上海进行城市改造，要求对楼外观进行8个月的装修整理，将影响到租客的生活，也影响到公寓营收 。随着上海消防法规变得严格，成本、地段、所需资金都合适的物业越来越难找到 。
就在今年有买家找到张杰柏，要以不错的价格买下吴中路的长租公寓，在外观改造期进行内部装修改造，将其升级成45到65平米户型的高端长租公寓 。张杰柏决定暂时放弃之前的创业计划 。吴中路的长租公寓被一家市场占有率较大的长租公寓品牌获得 。
“如果不嫁接复杂的交易结构，长租公寓的回报周期很长 。”一位在上海做酒店投资、金融创业的业内人士对界面新闻说 。
“长租有两种情况，一种是企业自己有房子，做长租则每月有现金流入，就是企业赚的钱 。多数长租企业是二房东，赚取差价，但盈利空间狭窄，拿房价格低则容易丢失房源，出租房源价格抬高容易租不出去 。不玩点资本游戏，这个活没法干 。”卢文曦直白地说 。
酒店产权网联合创始人冯少辉仔细分析了这场资本游戏的由来：“长租公寓所支付的物业租金和酒店大致一样，而售价常低于酒店三四成，利润自然不如酒店，但长租公寓的特性是，有稳定的、长期的租金收入，这就导致会获得很好的担保或者资金方的安全评级 。由此，通过长租公寓的基础资产，来博得资金机构的融资、投资，长租公寓可以获得最大化的资金支持 。”
“说白了，一些长租公寓其实就是专门为金融机构定制的投资产品 。”冯少辉说到，“另一方面，达到一定规模的长租公寓能够垄断市场，从而操纵并逐步抬高售价，获取利益 。也就是说，社会资金悬赏了一个最敢于冒险的人或者行业炒市场 。”
资本该为长租公寓的危机负责吗？
长租公寓在筹资扩张，以及收客模式两个方面，都在今年集中爆发出危机 。
其中筹资扩张的模式，被认为是长租公寓抬高市场租房价格的原因，也被指认为资本的原罪 。其背后逻辑是，长租公寓通过融资、风投、ABS、REITs等形式筹集到发展资金，扩大市场占有率，试图达到垄断，随后抬高租金价格，获得回报 。急切的获利需求带来的今年暑期的高租金，以及自如暗藏甲醛超标危险的高周转 。
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