土地法|疫情还没消停，越南楼市却涨疯了？
疫情当下，中国的房地产，尤其是三线以下城市的房地产价格呈下降趋势。然而我们的邻国越南，房地产却涨疯了。
今年7月，越南建设部发布报告，2021年第二季度越南全国房地产环比上涨超3％，海防，平阳等省份环比上涨5％，而河内与胡志明，则一度超过7％。
甚至6月有新闻爆出，在胡志明市的市中心，有一个项目以4亿越南盾每平米，约合人民币11万的成交价震惊了市场。
那么问题来了，同为社会主义国家，越南的房地产行业是如何产生的？疫情当下，越南的房地产又为何逆势增长？未来的越南房地产，是否会暴雷？
01
说起越南的房地产，就必须从越南的土地制度说起。越南1975年统一，1976年建国，根据宪法，越南是一个社会主义国家。
到了1987年，越南出台首部《土地法》，该法律明确指出，越南土地实施全民所有制，任何人不得买卖土地，只用许在公共系统和历史继承状态下转让。
甚至大于两公顷的土地分配都需要经过国家总理的许可。
然而仅仅过了6年，越南人就开始修改《土地法》，因为通胀太厉害了。90年代，越南由于大规模用兵周边，导致国内经济濒临崩溃，因此不得不放宽土地限制。
根据1993年土地法，越南宣布土地依旧国有，但是土地可以扭转，而在1998和2001年的两版增修中，明确规定了个人对土地拥有转换，转让，继承，抵押，出租，作价使用权等权利，虽然土地名义上还是公有，但从实际上已经完成了“私有化”的转变。
今天的越南实施2003版《土地法》。
相较于前一版，最大的不同在于明细了土地的金融属性，与此同时，越南政府开始国企全面私有化，这也为越南房地产迎来第一个周期打下基础。
从2004年起，越南GDP常年维持7％的增长水平，与此同时越南的CPI增长率也一度高达8％。很显然，为了维持经济高增长，宽松的货币政策下越南超发了很多货币。
也是在这时，越南的房地产开始暴涨。2006年越南加入WTO，第二年越南就卖出了1万套公寓，且均价超过1000美元一平。
然而那一年越南人均GDP不过919美元，实际薪资只会更低，这说明在第一轮的炒房热中，越南富人占据了大多数。
2008年对越南来说是房价的一个转折点。受金融危机影响，越南通胀率高达23.12％，由于相近的体制，越南开始学习中国搞房地产调控。
措施上，首先是增税，楼盘收益课税税率从10％提到25％，紧接着是咱们国人熟悉的加息，限购等一系列配套。那么效果如何？
截止到2012年全越南整体房价下降30％，胡志明市房价直接腰斩。乍一看我靠越南房地产调控这么牛X？别急，这只是表现，真正的代价还在后面。
02
从2005年起，越南经济的高增长长期依赖银行低利率的信贷投资，其占比一度达到50％以上。
然而自2010年起，越南为冷却房地产市场开始实施加息政策，终于在2012年越南房价招架不住压力，迎来雪崩，俗称硬着陆。
可是，房地产垮塌存在副作用，那就是银行也会跟着完蛋。
2012年末，越南官方给出的银行坏账率为6.6％，但国际资本却并不认可这个说法。
包括惠誉国际在内的评级机构认为，越南银行的坏账率高达20％。可能有朋友不清楚这是什么概念，美国的次贷危机，19年全美银行的坏账率也不过3.04％。
2012年之前，越南房地产行业在GDP占比一度达到10％，2012年之后，越南由于金融行业的疲软无法由国内资本再度拉动房地产。
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