安置房|今年还剩最后100天，还能买房吗？3大趋势下，房产走势已基本清晰( 二 )
2、债务逼近、库存激增 ， 避免房企恶意竞争
为何进入下半年后 ， 房企“恶性竞争”的情况就变多了呢？主要有两个原因 ， 第一个原因是债务临近 ， 正如开头说的那样 ， 住建部联合央行对于房企设立了三线四档 ， 主要为了约束房企的负债 ， 对于房企来说 ， 如今2021年只剩下最后100天 ， 正是债务逼近之时 ， 更重要的是 ， 过去的“以新贷还旧贷”的方式已经行不通了 。 但要实现新规要求的“红转绿”并没有那么简单 ， 根据中国房地产报公布的数据来看 ， 2020年负债超过万亿的房企数量有4家 ， 超过千亿的房企数量有47家 ， 按照每套房100万元计算 ， 负债千亿需要净销售一万套房 ， 负债万亿更是需要净销售十万套房子才能填补 。
第二个原因则是库存的不断增加 ， 据贝壳研究院公布的数据显示 ， 8月全国有66个城市新房市场成交量环比持续下滑 。 在中指研究院重点监测的21个代表城市中 ， 17个城市成交面积环比下降 ， 其中降幅最大的城市达到了82% ， 接近“腰斩” 。 无论是新房市场还是二手房市场买房热度都在不断降低 ， 由此导致房企的库存面积不断增加 ， 数据显示2021年7月末 ， 全国房地产广义库存达380441万平米 ， 环比增长0.1% ， 同比上涨5% 。 按照一套房100平米来计算 ， 相当于有3800万套房源等待销售 。 一方面负债与新规要求指标不断逼近 ， 另一方面库存难以减少 ， 因此部分开发商出现了恶意竞争 。
3、房企收益下降、拿地谨慎 ， 房地产正逐渐回归正常行业
记得2014年的时候 ， 王健林曾发文表示：没有一个国家的房地产行业能兴旺超过50年 。 从1978年算起 ， 如今我国房地产已经走过40余年 ， 如今其核心地位也在发生改变 。 6月30日 ， 万科总裁郁亮主持了一场年度股东大会 ， 会议上郁亮多次强调：钱比过去更金贵、更重要了 ， 房地产行业正在回归普通行业 。 8月31日 ， 融创董事会主席孙宏斌在公司2021年中期业绩投资人会议上直言不讳表示：“我们预计下半年市场会比较惨烈 ， 要给自己留出比较安全的边界” 。
由于资金紧张 ， 房企拿地也更为谨慎：中国指数研究院数据显示 ， 6月至今 ， 全国一二三四线城市涉宅用地流拍612宗 ， 其中一二线城市流拍99宗 ， 三四线城市流拍513宗 ， 7、8月各线城市合计流拍317宗 。 8月全国300城经营性土地总成交建筑面积达10191万平方米 ， 环比7月全月下降了24% ， 同比降幅更是高达49% ， 其中住宅用地环比减少18% ， 同比减少53% 。 在排名前百的房企中 ， 7成房企利率下滑 。
由此可见 ， 上述3大趋势下 ， 说明房地产暴利时代已经过去 ， 正逐渐回归正常企业 。 通过政府调控措施来看 ， 未来除了一线城市以及热门城市以外 ， 其余地方住房销售价格都有可能出现下跌的情况 ， 但并不会下跌得十分明显 。 对于刚需而言 ， 房子是用来自己住的 ， 只要不贬值太明显也能够接受 。 但对于炒房客来说 ， 情况就完全不同了 ， 随着房价涨幅不断收缩 ， 利润不断降低的同时 ， 二手房市场又开始转冷 ， 即使入手了房子 ， 未来想卖出去也十分困难 ， 甚至会“烂在手中” 。
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