短板|后杠杆时代的房地产策略：管理、风控与短板效应房地产行业|房地产|风控

来源： 21世纪经济报道
《告别地产红利强化管理风控——“三道红线”与“两集中”下的投资策略》报告发布
如果说过去房企依靠的是土地红利、金融红利，在新常态下，房企的管理、产品、服务和创新能力更为重要。
2020年年中以来，房地产行业的深刻变革拉开序幕。在“房住不炒”的调控方针下，“三道红线”“五档房贷”以及“集中供地”等政策密集出台，力度之大，令行业为之震动。
与之前历次调控重在需求端不同，本轮调控更注重供给侧的改革，通过对土地供应、金融杠杆的规则重构，建立起一个稳健、有韧劲的行业生态。更为重要的是，融资中的量化管理原则，试图令行业风险处于总体可控的状态，但也对各类企业主体带来深远影响。
房地产行业的发展逻辑由此发生了根本变化。过去数年，房企多数奉行的是高杠杆、高周转的发展模式，许多规模发展迅速的房企，正是借着这阵东风乘势而上。如果说过去房企依靠的是土地红利、金融红利，在新常态下，房企的管理、产品、服务和创新能力更为重要。
自新规落地之后，房地产行业的转变逐渐显现。
高杠杆、高负债的房企风险渐次暴露，“大鱼吃小鱼”的现象屡有发生，这是行业新的发展注脚。同时，为了求生存，许多房企通过资产变现、配股融资以及分拆上市等方式，将企业的生存状态维持在安全的阈值内。
7月21日，21世纪经济报道地产课题组发布报告《告别地产红利强化管理风控——“三道红线”与“两集中”下的投资策略》（以下简称《报告》），通过对上市房企的全面观察，分析房企在后杠杆时代的生存观。
当然，政策环境的变化，还会对各个市场主体造成影响。对此，报告还分别站在投资者、购房者、监管部门等各方市场参与者的角度，给予相关的建议。由此，报告将对后杠杆时代的市场做一个全景式的参考。

红线下的生存术
在“三道红线”政策推出后，“降档”成为主旋律。根据贝壳研究院统计的100家样本房企，2020年，零踩线房企数量达到29家，较2019年增加12家。从变化情况看，降档成为主旋律。降档房企占比达40%，其中10家房企较2019年下降2档，1家房企快速下降3档。
从整体的情况来看，绿档房企中，稳健型的央企国企依然占据主流，向来审慎经营的龙湖等民企也稳居绿档之列。黄档房企中，融创的表现瞩目，连降两档从“红档”降至“黄档”。在此档位中，深耕型房企数量较多。
进入橙档的房企，则多数是过去几年中，依靠高杠杆、高负债成长的企业，其中不乏黑马房企。被归类为红档的房企，有不少实质上已经经营困难，也出现债券违约、商票违约等恶性事件。在这个档位中，泰禾、天房和华夏幸福等房企，无论是经营数据或者债务状况都不容乐观，实现转档也存在难度，而恒大、富力则因资金链处于较为紧张的状态，受到市场关注。
《报告》指出，“三道红线”主要是对房企的债务规模以及财务指标作出约束，因此，房企在降低负债水平、优化财务指标的方面，主要是通过两个端口进行优化。一端是增加经营性现金流，另一端是将股东权益资金做大。
具体而言，主要表现在五个方面：1.减少拿地，增加合作开发比例；2.出清部分重资产，轻装上阵回笼资金；3.以价换量，加速卖房获取先机；4.股权融资，引入战投降低杠杆；5.分拆上市，资产重估做大权益。
与此同时，房地产企业为了降低有息负债的规模，也会将部分债务做到表外。

短板|后杠杆时代的房地产策略：管理、风控与短板效应

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