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短板|后杠杆时代的房地产策略：管理、风控与短板效应( 二 )


根据国金证券的统计，2020年TOP50上市房企少数股东权益占比继续提升2.3个百分点至38.67%，且占比普遍提升。42家房企表外负债增加，祥生、弘阳和中南等5家房企少数股东权益占比提升超15个百分点，存在负债出表降杠杆的可能性。此外，将少数股东权益占比与其实际盈利占比（少数股东损益／净利润）进行比较，也有助于判断房企是否含有隐性负债，佳兆业、蓝光、奥园、新力和阳光城等14家房企两者差额超过30个百分点，存在明股实债的可能性。
《报告》提醒，可通过关注房企长期股权投资规模、对外担保规模两种方式来识别表外负债。在当前的政策框架下，表外负债有可能被纳入监管范围，并进而影响到各市场主体的决策。
摆脱“内卷”
在钱、地两条“生命线”中，拿地方式的变化同样不可忽视。今年2月，自然资源部要求22个重点城市实施“两集中”供地。
所谓“两集中”，一是集中发布出让公告，原则上发布出让公告全年不得超过3次，实际间隔时间和出让地块数量要相对均衡；二是集中组织出让活动。有分析人士将这种变化称为“零售改批发”8*47。
截至报告发布时，22个城市已全部完成首轮集中供地，部分城市已经开启了第二轮集中供地。从首轮供地的特点看，大部分城市首批集中供地量占全年计划供应量的比例都在30%以下，仅7个城市占比超过30%。说明这轮供地的规模不大，试探意义较强。
同时，在首批集中供地的地块中，有七成采用了“限地价”的措施，“限地价 控房价 竞配建/竞自持”成为标配。这也说明，集中供地的规则设计较为复杂，限制条件多，监管部门稳市场的意图十分明显。
集中供地本身就是一种全新的节奏，这些苛刻的条件更是提高了操盘难度。从实际表现看，房企虽然拿地踊跃，但对于很多地块的盈利前景颇为忧虑。有房企人士指出，集中供地会进一步加剧行业的“内卷”。
《报告》指出，从结果看，大房企是此次“两集中”供地的主要受益者，无论从拿地金额、拿地面积上看，大中型房企都占据主流。但凡事都有例外，一方面，一些小房企在部分区域市场脱颖而出，并有所斩获；另一方面，一些负债率高、现金流不够充裕的大房企，并未真正获得机会。
这也意味着，在集中供地中，各个类型的房企都有机会。综合实力固然是房企角逐土地市场的基础，但区域深耕能力、资金调动能力、成本控制能力、营销能力等，都足以成为现阶段的竞争力。相反，任何一个“短板”的出现，都可能引发系统性风险。
此外，集中供地还会倒逼房企改变策略，从而更好地适应新环境。
《报告》认为，在“三道红线”“两集中”供地的背景下，房企将在七个方面进行调整，分别是：维持适度杠杆、拓宽融资渠道、细化投资思路、丰富拿地方式、提高周转速度、提升产品能力、强化内控能力。
从中不难看出，除了投资的精细化外，产品力和管理能力的建设，正成为对房企新的要求。可以预见的是，越来越激烈的竞争，要求房企更加重视产品设计。“管理红利”更是成为行业的热词，近年来，房企普遍实施组织架构调整，并推出扁平化管理、预算管控等策略，这有可能成为常态。总部职能的强化也有望重回主流。
“产品时代”尚未到来
房地产是一个“牵一发动全身”的市场。政策环境的变化，还会对购房者、投资者、监管者带来影响。对此，报告也分别给出了分析和建议。
今年上半年，部分城市曾出现过恐慌性购房，但在持续不断的调控下，政策的“维稳”效果仍然显而易见。《报告》认为，对于购房者来说，房地产行业高杠杆高负债的逐渐终结将会进一步巩固此前的调控效果，但消费者期盼的“产品时代”仍未真正到来。

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