M2在这些年的房价中扮演了重要的角色 。如果不是楼市大量房贷,中国房价根本无法复制 。好了,回到正题,M2增长率与房价的关系,请看图3M2 vs全国房价景气指数 。从图中可以看出,在过去的20年中,基本上M2增长率与房价景气指数是正相关的,但从2016年5月开始,出现了负相关,即背离 。
M2是否影响房价的涨幅?为什么?
【m2 房价,M2是否影响房价的涨幅】
M2是推高中国房价的幕后黑手,目前中国的M2总规模超过了200多万亿,是GDP的2倍,早在2008年末,M2规模只有40多万亿,所以M2在短短的十多年时间里涨了5倍,而中国各城市的房价也涨了5至6倍左右 。记得2008年M2增速高达29%,现在由于M2基数太大,所以M2增速一般在8-9%之间 。实际上,我们中国M2规模高达200万亿,这是有两个方面原因的一方面,我国房地产和基建投资,哪一个不需要靠银行贷款来支撑?往往是房价的上涨,刺激了购房需求,而购房的需求,又剌激了M2的增长 。
这些年M2的快速增长是推高房价的主要原因,当然M2上涨也有基建投资的贡献 。但主要房地产需求促使M2的大幅增长 。另一方面,美国等西方国家的M2占GDP比重只有70%,主要是西方国家是通过直接融资的,比如股市IPO债券市场小贷公司或是专门为中小企业服务的金融机构,而中国企业融资主要是靠银行信贷来解决,中国直接融资比例较高,间接融资的占比较小 。
如果加上信贷大跃进,导致了M2的规模居高不下,也是不奇怪的 。实际上M2对房价涨幅的影响还是非常巨大的第一,过去中国经济快速增长,M2增长速度也是快速的 。现在中国经济增长还是要依赖于房地产市场和基础建设投资,这就需要大量信贷支持,更何况土地市场地王频出,土地拍卖价格贵过附近二手新房的楼面价格,那一样离得开银行贷款的推波助澜 。
毫不夸张的讲,如果中国没有M2快速增长,中国房地产包括楼价和地价繁荣不起来 。第二,过去学界都有M2与房价关系的讨论 。我们认为,先是由于我国房地产市场化后,导致大量购房需求入市,而购房多数人要贷款,于是这些人的购房需求推高了M2和房价,而由于房地产的赚钱效应,又使大量投资投机性需入市购房,他们都需要银行的房贷 。
于是又进一步推高M2规模和房价 。如果没有大量银行房贷的支持,金融杠杆的拉长,按照当地居民收入,国内房价再怎么疯狂也不可能涨到几百甚至上千万一套房子 。第三,M2总规模达到200万亿,这好比是一个堰塞湖,流入房地产,房价上涨,当地百姓叫苦不迭 。但也有流向基建投资,那么原材料价格上涨,还有部分流向商品市场,商品市场价格就会大涨,只要什么商品存在着缺口,那这个商品是必涨无疑,前些年是蒜你狠姜你军逗你玩等农产品,今年是猪肉鸡蛋苹果等,这样导致了国内的通货膨胀居高不下 。
我国的M2主要流向二个领域,一个是房地产领域,另一个是基建投资 。当M2流向房地产,説明了购房需求上升,房价自然会快速上涨 。所以,这些年房价上M2是功不可没,如果没有大量房贷进入楼市,中国房价根本抄不起来 。还有一个就是基建投资,这必然会带来原材料价格上涨,市场流动性充裕的结果是,所有商品价格都有不同程度的涨幅 。
M2快速反弹,房价会涨一波吗?
首先,M2的确在快速增加 。根据央行公布的数据,3月新增人民币贷款28500亿人民币,预期18000亿人民币,前值9057亿人民币 。上表显示,3月份M2同比增长了10.1%,在制造业服务业都已经陷入大部分停滞的情况下,货币供应量却多了起来,意味着什么?意味着商品要涨价了,这里面当然包括房地产 。其次,加印出来的钱和新增的贷款都去了哪里呢?央行昨天还公布了以下信息 一季度人民币贷款增加7.1万亿元,同比多增1.29万亿元 。
推荐阅读
- 房贷利率上调房价,房贷利率上调意味着什么
- 汕头房价不降,汕头的房价什么时候会降
- 兰州2017年房价同比,兰州未来几年房价会下跌吗
- 泰州2018的房价走势,近期房价接近无锡常州
- 18年环北京房价还会降吗,环北京的房价真的降了吗
- 2017年10月宁波成交房价,10月70城房价涨幅回落
- 烟台房价2015年预测,预测未来5年东莞楼市
- 湛江四月份房价,湛江现在房价在什么价位
- 2017年银川房价,银川作为一个省会城市
- 连云港的房价格暴跌,如何看待连云港的房价