小城市收入增速高于房价增速 ， 大城市高于收入增速 。对房价最有利的支撑是人口密度 。人口增加 ， 城市定位提高 ， 房价怎么可能不涨？当然 ， 从字面上讲 ， 这种说法并没有错 。的确 ， 对于大多数城市来说 ， 收入增速快于房价增速 。城市越发达 ， 房价的增速就比收入的增速高 。
居民收入增速远高于房价增速？经济学家说得对吗？
【中国最贵的房价增速,西安房价四五千】两者基数也存在巨大差距 ， 不能按照同比例关系比较 。打个比方 ， 1000块工资涨5倍也才5000 ， 而50万的房子涨4倍直接变成200万 ， 靠每月多增长的这4000元就算一分不花 ， 想攒够这150万差价都得31年 。如果150万是贷款 ， 那么30年连本带息得还300万 ， 收入增速得多快才能弥补这350万和50万的落差呢？所以工资看似涨的更快 ， 但是买房压力却越来越大 ， 这就是基数差距导致的 。
当然从字面理解这话是没毛病的 ， 确实对于大多数城市来说收入增速要比房价增速快 。以1990年的为例 ， 当时全国城镇居民可支配收入1510元/年 ， 折合每月117.5元 。那时二三线城市房价普遍也就四五百块每平方 ， 北京上海也才一千多 。2020年全国城镇居民可支配收入43834元/年 ， 折合每月3652元 ， 3652117.531 ， 也就是说从1990年至2020年这30年期间 ， 人均收入增长了31倍 。
二三线城市房价则普遍从500左右涨到了1-2万之间 ， 涨幅20-50倍不等 。小城市收入增速高于房价增速 ， 大城市房价增速高于收入增速 。越是发达城市 ， 房价增速越是高于收入增速 。还以1990年为例 ， 北京当时人均可支配收入1741元/年 ， 月均145元 ， 房价1200元 ， 这个数字可是现在三环内的房价 。到2020年人均可支配收入是69433元/年 ， 月均5786元 。
三环内房价大概每平方10万 。工资30年涨幅33倍 ， 三环内房价30年涨幅则达到83倍 。反观五线小城 ， 目前普遍就是五千左右的房价 ， 相较1990年的两三百价格 ， 涨幅只有二十倍左右 ， 远低于收入增速 。而且单价低意味着总价也低 ， 80平两居室总价只要40万左右 ， 而五线小城现在两三千工资也是常见的 ， 以一线城市四分之一的收入买一线城市十分之一价格都不到的房子 ， 收支比压力要低于发达城市两三倍 。
10年前 ， 西安房价四五千 ， 现如今 ， 西安房价一万多 ， 为什么会上涨？
上涨不是西安特例 ， 过去十年是普涨行情 ， 所有的城市都在涨 。像西安这样的额涨幅已经算是比较温和的了 。东部很多四线城市都上万了 ， 所以西安这样的国家中心城市房价上万还需要原因吗？虽然很多中小城市也在发展 ， 尤其城建都有着天翻地覆的变化 ， 但这依然无法阻止越来越多的年轻人流向大城市 。西安在陕西乃至整个西北都是绝对的核心城市 ， 自然也是外来人口最喜欢的地方 ， 加之西安是旅游名城 ， 游客常年绵延不绝 。
所以对住房的需求很大 ， 而且还在上升 。对房价最有利的支撑是人口密度 。人口增加 ， 城市定位提高 ， 房价怎么可能不涨？另一方面 ， 人们的收入在增加 ， 消费能力在增强 。光是这两点就会推高房租 ， 房租一直在涨 。房价不涨吗？当初房子3100平米 ， 现在房租3100月 。楼市发展能平衡吗？很明显 ， 那么房价会随着房租上涨 ， 这是时代发展的必然过程 。
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