日本的房价历史,日本楼市的兴衰史

宽松的货币政策下,日元对外升值,本币宽松,直接推动了日本国内外的投资趋势 。大量在海外购置资产,楼市更是沸腾 。最疯狂的时候,仅东京一个城市的土地总价值就相当于当年整个美国的土地总价值 。随着人们的疯狂追捧,日本的资产泡沫再次进入高速增长期 。看到房子涨了,房贷利率微乎其微 。日本几乎所有家庭都开始借钱买房,房价被投机者迅速推高 。而且大多数日本人在狂热分子的鼓吹下,认为日本的国情比其他国家更特殊 。他们宣传日本国土面积小,人们更喜欢住在相对固定的区域 。不像欧美人喜欢长期搬家,购房情绪一直居高不下,房价不太可能下跌 。更何况日本之前从未经历过房地产泡沫和崩盘的痛苦,所以当时上至最富有的人,下至老百姓,都非常热衷于杠杆式的房地产交易 。上世纪90年代,日本东京房价达到每平方米140万日元,当时差不多等于7.8万人民币 。今天,它相当于每套100多万人民币 。当时日本民众还高呼日本是日不落帝国 。这个时候,日本人民觉得自己走到了人生的巅峰 。
【日本的房价历史,日本楼市的兴衰史】日本楼市的兴衰史,是怎样的一个过程?
1990年,日本股市出现断崖式下跌,近乎腰斩 。1991年,楼市决堤,房价一泻千里,造成历史上最大的房地产泡沫之一,日本由此陷入“失去的20年”,这一切是怎么发生的?对于今天的我们有何借鉴?1广场协议上世纪七八十年代,日本经济一飞冲天,日本制造席卷国际市场,贸易顺差之巨,堪比的中国,日本也成为当时世界上最大的债权国 。
深受财政赤字和贸易赤字双重困扰的美国,先是推出以贸易战为核心的“301条款”,迫使日本做出让步和妥协,同时开放国内市场,接着推出“广场协议”,重塑国际市场汇率关系,1985年,在美国主导之下,美日等五国签订“广场协议” 。广场协议签订之下,五国在国际市场大幅抛售美元,美元汇率应声日落,日元大幅升值,3年过后,日元兑美元汇率比当初升值86.1% 。
今天,很多人以阴谋论的思维,认定这是城下之盟,然而,当时的日本同样乐见其成 。虽然日元升值必然影响出口优势,但贸易顺差之下,本币本来就有强大的升值动力,推动日元升值是合理回归,而且,本币升值之后,不仅能够增加日本国民的购买力,提振内需,而且还能增加日本国内资产的吸引力 。事实上,广场协议之后,日本经济增长非但没有停滞,反而增速扩大,繁荣更胜于以往,
出口虽然有所减少,但受石油价格下降等影响,进口同样锐减,起初贸易顺差反而有增无减 。同时,日本借此还实现产业结构升级,传统产业备受出口萎靡影响,而机械设备、交通运输设备和精密仪器等却逆市上扬,所以,日本泡沫危机的诞生,并不在于广场协议,其问题早已深植于经济结构之中 。同时,为应对广场协议带来的负面影响,日本大幅降低利率的举措,让这一问题火上浇油,最终为危机埋下深深的隐患2房地产狂欢很多上了年纪的日本人,对于1980年代都记忆颇深,
推理作家东野圭吾,多次将场景搬回那个泡沫年代 。那个时代,日本经济飞速发展,国民购买力与日俱增,在日本人看来,取代美国成为世界第一强国,只是时间问题了,在这种情绪之下,日本股民情绪高涨,股市一飞冲天,房价地价大幅膨 。土地永远不会贬值,东京房价不会下跌,这两大神话刺激着每一个日本人,如果只是情绪问题,那这场泡沫来得快去得也快 。
问题在于,整个1980年代,日本都处于大宽松时代,而1985年后,而应对广场协议,减少对外依赖,同时提升内需,日本出台的宽松银根、放松金融管制的措施,更是制造了巨量的流动性,再加大日元升值之后,国际热钱涌入,整个市场如同大河开堤,水流汪洋 。这些流动性无一例外地流入到股市和楼市,短短4年时间,日经平均指数从13000点增长到39000点,翻了两倍;而同期,日本城市地价增长了200% 。

推荐阅读