上海市|上海现在是房价最高点吗？下半年楼市怎么走呢？
最近的上海楼市有点紧张 ， 调控是全方位的 ， 从在二手房方面的价格、带看量、房源、信贷、网签甚至中介机构 ， 每一个环节都有明确且清晰的政策指标 。 在这么严格的政策下 ， 下半年上海二手房想热起来 ， 是很难的 ， 所以楼市趋势大概率是下行的 。 想买上海的 ， 得对整体楼市有个了解才行 。
相比之前 ， 目前的楼市调控实在太多花样了 ， 一手房计分、二手房核验 ， 这些政策让上海楼市逐渐回归理性 ， 买卖双方也在调整心理预期 。 数据显示 ， 政策之后效果比较明显 ， 量价齐涨的上涨势头初步回落 。 其中7月上海二手住宅销售价格环比上涨0.7% ， 新建住宅价格环比上涨0.4% ， 比6月分别回落0.3和0.1个百分点 。
从成交量看 ， 7月上海全市二手房成交还不到2.4万套 ， 同比下跌16% ， 其中最高峰是1月的4.5万套 ， 几近腰斩 。 有业内人士表示 ， 虽然7-9月是市场传统淡季 ， 但这个成交量还是太低了 。 量在价先 ， 成交量下跌了 ， 价格自然也会应声下滑 。 据悉上海挂牌价环比下跌 ， 有小区直接下调30万 ， 小资家显示上海二手房均价6万/平方米左右 。
而上海楼市转变那么快 ， 得益于7月的诸多调控 。 7月19日 ， 上海推出二手房房源价格核验制度；7月24日 ， 赠与房产被纳入限购范围 ， 房贷利率从4.65%涨到5%；8月6日银行以“三价就低”原则审核贷款金额 ， 选最低价审批贷款额度 。 而影响最大的就是二手房核验价和房贷利率上升 ， 而现在上海楼市还没到底 。
其实相对深圳二手房指导价 ， 上海的核验价温和多了 ， 核验价一般是实际价格的9成 ， 而深圳普遍是5-8成 。 而且购房者愿意以高于核验价买房 ， 也是可以成交的 ， 这个政策杀伤力有限 ， 更多是为了打击预期 。 核验价之后 ， 主要的影响是挂牌量少了 ， 这会直接拉长成交周期和提高成交难度 。
另外对市场刚需影响更大的是房贷利率的上浮 ， 上海首套房贷利率从4.65%涨到5% ， 二套房从5.25%上浮至5.7% 。 再加上贷款审批周期和交易周期延长 ， 市场成交不断拉长甚至冻结 。 还有“三价就低”原则 ， 合同买卖价、交易中心核验价、银行评估价选择最低的金额来房贷 ， 直接从信贷上打击 ， 强行降低杠杆 ， 首付成本肯定会提高 。
在房贷利率上浮和“三价就低”原则的打击下 ， 效果很不错 ， 类似深圳的二手房指导价 。 毕竟对刚需来说 ， 贷款额度减少 ， 多出来的首付不是那么容易掏出来的 。 只要这些政策上海继续执行 ， 资金预算不足的购房者就会被挡在门外 ， 二手房成交量继续下滑 ， 价格也在下跌 ， 预计下半年楼市会持续探底 。
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