我们在看蔡甸的情况 。随着蔡甸线的开通,拉进了与主城的距离,没有限购 。区域内部铁板均价11000元/平左右,总是一房难求 。蔡甸房价会涨吗?除了新汉阳火车站,还要关注蔡甸的新房库存 。第一,从当地的拍卖市场来看,该区域会有更多的土地出售,未来新房的数量会逐渐增加 。当供给超过需求时,需求就会增加
新汉阳火车站一但开建,蔡甸的房价会涨吗?
首先,新汉阳火车站到底啥情况?官方回复一直是:新汉阳站属武西高铁武汉枢纽直通线的一部分,目前正在开展可行性研究,具体何时开工将视前期工作进展而定 。我们在看蔡甸的情况,随着蔡甸线的开通,拉进了跟主城区的距离,又不限购,区域内地铁盘均价11000元/平左右,一直都是一房难求,蔡甸房价是否会上涨,除了新汉阳火车站外,还要关注蔡甸的新房库存,我们先从土拍市场来看,区域土地出让多,未来新房也会逐渐增多,当供过于求的时候,房价还能涨吗?以下是来自中原地产的数据分析报告:从武汉各区土地成交看,东西湖、东湖高新、沌口、蔡甸和新洲成交土地建面居前五,蔡甸供应面积320.79万平方米,成交建面307.26万平方米,楼面地价约2307元/平,新成交楼面地价基本与前期新房地价持平,所以后期入市大概率还是会稳定在万元左右,因为并没有产生地王,
我们在看蔡甸土地与新房成交建面比,土地成交建面307.26万平方米,新房成交建面83.77万平方米,区域供求比3.67,其实是供大于求的,未来蔡甸区的潜在供应去化周边会变长 。我们再看房地比,即房价/(楼面地价 3000元/平米)其中3000元/平米为建安成本经验值,蔡甸的成交均价8958元/平米,楼面地价2307元/平米,成交均价同比涨25%(相比去年),楼面独家同比(相比去年)减17% 。
根据中原地产数据统计,2019年蔡甸涉宅用地成交12宗,在不限购区域供地量居首,7宗土地溢价成交,平均溢价率13.64%(土地价格涨幅),随着蔡甸线开通,的确让蔡甸不在封闭,区域内也吸引了很多品牌商入住,从拿地量就能看出,供应量后期会激增,土地成交量大,潜在供应量也大,未来市场竞争会加大 。从2018年到2019年,蔡甸本地的买房客户从60%降到48%,汉阳人到蔡甸置业占比从12%涨到31%,
【汉阳新火车站房价多少,蔡甸的房价会涨吗】2019年上半年去污率82%,2019年下半年去污率70%,去污周期在拉长 。上图为蔡甸去污率 。蔡甸的房价以后还会涨吗?从拿地明细来看,土地平均溢价率13.64%,涨幅应该不大;从土地供应来看,不限购区域土地供应排名第一,未来新房潜在供应量大 。如果后期没有足够的购房支持,供大于求,即使房价上去了也没人买,那还有什么意义?不是要变相打折吗?;从交易去化来看,去化率在下降,日CD量在减少,很多新楼盘是为非地铁站开放的,所以去化有压力;从购房者的角度来看,蔡甸线的开通,不仅要看本地人,也欢迎武汉三镇的人 。目前蔡甸供应量充足,就是看后期人口情况,买家从哪里来?如果新汉阳火车站能利用好,蔡甸有不限购的优势,应该能吸引一部分省外的人 。但据中原地产统计,2018-2019年,省外购房人数从15%下降到10% 。
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