目前房租和房价不匹配 。与房租最直接相关的是租房群体的收入水平 。如果工资高,需求方负担得起价格,房租自然有上涨空间 。但是房价和房租的关系可以说是微乎其微 。但是有些房东想利用房价上涨的机会提高房租,他们有这个心,但是他们没有这个市场 。毕竟房东涨了房租,市场承受不起 。租房的人干脆不租你的房子,去租别的房子 。所以房租在更大程度上是由租房者的消费能力决定的,和房价的关系不是很大 。
房租上涨的原因有哪些,与房价有关系吗?
当货币洪水无处可去,任何资产、商品和服务的价格上涨都将是一种预言的自我实现 。因此,房租“调控”之本不是管制价格,而是管理预期 。房租的上涨,是一种经济现象,更是一种感受和情绪 。由于缺乏全面的统计数据,房东的“自白”,租房者的抱怨,越发成为对这种经济现象的度量 。8月初,一位北京网友发布了一篇《资本盯上租房,要吸干年轻人的血吧》的文章,自家120平米三居要出租,心理预期价位是7500元/月 。
但两家长租机构争抢房源之后,价格被抬高到10800元/月 。这是一位“良心网友” 。随即,租房者的声音在网上炸开了锅 。一时间,大量租房者开始袒露自己“被涨房租”的遭遇 。媒体调查发现,原来北京、深圳等地的房租,这段时间的确在悄悄上涨,有的区域,幅度不低 。房租上涨,是某些因素综合推动的结果,但它们一直都比较隐秘,在经济的繁荣时点,长期不被关注 。
比如,房东的利率风险、拆违或者城中村改造对供给的削弱等 。但是,一旦遇到经济增速放缓,带来人们预期的扭转,这些因素就会迅速发生作用,改变市场 。利率风险与涨租冲动2016年和2018年是两个极为特殊的年份,前者是房价上涨,后者是按揭利率上涨 。在北京、深圳等热门城市,不少银行提供的按揭利率纷纷上浮,以前是基准利率,而现在是基准利率上浮10%~20% 。
利率的上浮,不如房价暴涨那样吸引眼球,但它并非小事 。如果说房价暴涨影响的是“阶层”,那么按揭利率影响的则是“生活” 。一个作用于未来,一个介入当下 。按揭利率上浮,有何影响?先做这样一个估算,300万的房贷,20年期等额本息,以基准利率4.9%贷款,那么利息171.20万元,本息合计471.20万元,月供是19633元 。
但如果基准利率上浮1.2倍至5.88%,利息变成了210.86万元,本息合计510.86万元,月供则上涨为21285元,比之前多出了1652元 。300万的贷款,不妨这样粗略推算,这套房子如果在北京的五环,500万的房款(首付200万),选取生活设施完备,出行方便的地段,那么只能买到80平米左右,两室一厅,两个人合租 。
【房租与房价的关系,与房价有关系吗】也就是说,如果房东在利率上涨的时候买房,和之前的买房者相比,他可能就需要让每位租客各自分摊新增的800元的月供成本 。必须注意,很多房东并非新购房者,很可能是已购房数年的投资者 。他们持有房产保值,等待未来某个时点出手 。他们并不计较所谓的“租售比”,但利率的上涨却让他们必须警惕供房的现金流 。因为,按揭合同极可能是浮动利率,如果央行加息,那么利息也将随行就市地上涨,因此月供也会增加 。
这种“随行就市”的月供增长,叫做利率风险 。此前,《南风窗》曾有一篇文章指出,中国的按揭贷款以浮动利率为主,这意味着如果市场处在一个加息周期之中,那么购房者将承担利率风险,主要表现就是月供上涨 。利率风险之所以长期少人关注,原因在于中国人已经长期习惯于利率的各种“优惠”和宽松的货币环境 。对新购房者来说,在2008年之后,为了刺激经济,银行往往会降低按揭利率,比如为基准利率7折到9折,这时购房等于“少付几十万” 。
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