4 ， 厦门并不是什么大城市为什么房价却出奇的高背景：在泉州、福州、厦门都长时间呆过 ， 尽量客观评价 ， 也请大家批评指正 。下面就从分别从政府、开发商和老百姓三个利益相关方分别展开分析吧：一、政府1、最最重要的观点就是 ， 一切不以增加供地的房地产调控都是耍流氓 。2014年以前数据懒得查了 ， 只贴一个2014年报告里的总结“近五年来厦门市供地呈逐年下降趋势 ， 2014年成交量更是处于五年来的最低位 。近两年受制于土地整理难度加大 ， 土地市场供应缩减 ， 土地成交建筑面积远不及商品房成交面积的二分之一 。”2014年 ， 计划出让商住建筑面积446万平方米 ， 实际出让商住建筑面积137.29万平方米 ， 商品房销售共570.83万平方米；2015年 ， 计划出让商住建筑面积311万平方米 ， 实际出让商住建筑面积173.6万平方米 ， 商品房销售共350.31万平方米；2016年 ， 计划出让商住建筑面积327.9万平方米 ， 实际出让商住建筑面积165.5万平方米 ， 商品房销售共511万平方米 。数据是不会骗人的 ， 简单结论是：一是每年实际出让面积远低于年初的出让计划（平均计划完成率仅为45%） ， 所以不要听政府怎么说关键要看政府怎么做；二是商品房销售面积远超上一年度的出让面积 ， 人为制造“供不应求”的饥饿效应 。2、耍流氓也是要有资本的 。对地方政府而言 ， 控地的最基本要求是财政负债率低 ， 支出压力小 。查阅了《厦门市政府专项债券信用评级报告》 ， 2015年厦门市政府负有偿还责任债务/ 财政收入=29.11% ， 债务率应该是福建省最低的 ， 在全国来说也算低的 。再加上厦门近几年不涉及大型基建项目（轨道除外 ， 1号线也是2014年才开工的） ， 铁路、高速公路的量很少 ， 这一块的支出压力也不大 。并且厦门市财政和土地资源比较集中在市级 ， 在厦门这种大政府的统筹管理模式下 ， 土地出让节奏控制简直轻而易举 ， 政府捂地能力超强 。反观泉州、成都等地 ， 由于政府债务率较高 ， 在偿债和支出压力下 ， 即使土地价格下跌也不得不保持高位供应 。不过 ， 现在各地的地方征服也都学乖了 ， 很有默契地控制土地出让节奏 ， 其实就是经济学101中最简单的理论之一 ， 垄断下利润最高的定价是高于供需平衡的定价的 。3、保房价的政策组合拳 。如果经历过厦门房市的几个调控周期 ， 都能感受到一个简单的政策循环：房价跌（或者不涨）——土地出让减少——加上可能有的税费、贷款政策放松——房价涨——出台限购限贷政策——高位横盘（等着通胀消化掉） 。当然啦 ， 不止厦门 ， 很多城市都是这么操作的 ， 所谓“防止房价出现大起大落” ， 只是近几年只看到大起呀 。二、开发商1、闽企加杠杆的胆量其他地区很难媲美 。在国家2009年之后几次的N万亿刺激下 ， 狂加杠杆高速发展倒成了成功经验 。在2016年的全国热点城市房价疯涨时 ， 闽企在厦门和福州拍地报价简直可怕 ， 硬生生把灌口姜母鸭拍出了新地王 。但是 ， 未来很难说 ， 杠杆是把双刃剑 ， 别的不说 ， 前几年上海钢贸破产的企业中闽籍是占了大多数的 。2、本地国企接盘实力较强 。厦门国企的实力在省内也算是最靠前的 ， 诸如建发、国贸、住宅、海投等 ， 其实也与厦门市大财政的特点有关 。以上市的建发股份为例 ， 主业两项 ， 供应链和房地产 ， 前者的营业收入占比位82.29% ， 毛利率仅为3.69%；后者营业收入占比17.64% ， 毛利率却高达36.57% 。通俗地说 ， 就是靠贸易撑场面 ， 靠房地产赚利润 。海投就更别说了 ， 主营就是房地产 ， 靠着海沧区的开发赚得盆满钵满 。厦门市前几年的房地产市场 ， 其实是以本地的国企和民企为主的 ， 全国性的开发商进驻的比较晚 。正因为本地国企实力较强参与较为广泛 ， 所以经常在房地产寒冬时候能够出面接盘 ， 稳定市场信心 。三、老百姓1、福建省人民对厦门的偏爱 。其实也可以说是无奈 ， 福建是一个多核的城市 ， 没有核心所以只能矮子中拔高个 。具体说说福泉特点吧 ， 福州虽然辖区大、医疗好 ， 但是气候又热又冷（其实我觉得还好）、城建一般（城建近几年改善很大）；泉州虽然房价低、经济总量大 ， 但是民风彪悍（开车特凶）、白领就业机会少（跟经济结构有关） 。所以 ， 从就业机会、政府服务效率、气候、外地人包容度来说 ， 厦门市是福建省最好也是唯一的选择 。毫不夸张地说 ， 福建省稍微有头有脸（中性词）的人 ， 谁在厦门没有一套房子？有个数据 ， 厦门房地产销售中 ， 70%为外地人 。所以厦门房市的定价 ， 不是由当地工薪阶层决定的 ， 而是由省内乃至全国富人引导的 。2、岛民（中性词）思维 。其实这也不怪老百姓 ， 政府把最好的企业、景观、医院、学校等资源都留在岛内 ， 所以也就有了岛内房价最保值的观念 。再加上岛内外交通在高峰期的不堪重负 ， 导致岛内与岛外哪怕只有一桥之隔 ， 也有了天然的溢价 。政府和开发商可以巧妙地利用岛内外来分隔出两个市场一唱一和 。3、最佳保值增值产品 。厦门房市除了08金融危机时短暂跌过外（再之前就是PX事件） ， 房价特别坚挺 ， 是福建省内保值增值最稳定的地方 ， 没有之一 。因此 ， 作为民众也好 ， 作为企业家也好 ， 一旦有剩余的流动资金 ， 厦门房子就成了最好的投资品 。福建省与国内很多省市不同 ， 是以民营经济作为主导的 ， 意味着即使GDP等数据不如山东等省份 ， 但是民间积累的财富其实更多 。就我周边来说 ， 不乏经商朋友家里在厦门有多套房产的 。最后的话：作为福建人 ， 我走过所有的地市 ， 也对八闽大地多样的文化、美食、景致、历史和建筑所吸引和自豪 。但我其实深深的担忧厦门乃至福建的房地产市场 ， 长期可能产生的不利影响 。未来的城市竞争 ， 高素质人口的引入和产业的升级至关重要 ， 而高房价只会驱逐年轻人、提高产业成本、扭曲企业投资方向 。厦门不是北上深 ， 何德何能承担如此高昂的房价 。曾经有位领导评价厦门 ， 说厦门是一个适合养老的城市 ， 现在想起才发觉深以为然 。如果家底不是比较殷实的年轻人 ， 我个人是建议去珠三角和长三角的 ， 从职业发展也罢 ， 从宜居角度也罢 ， 何必死磕厦门 。
推荐阅读
- 天津为什么房价这么低，天津欧亚花园为什么房价低
- 济源为什么房价高，济源市建业一号城邦的房价为什么比别的楼盘高
- 为什么东区房价那么高呢，成都东区的房价大概是好多
- 揭阳的房价为什么下降，揭阳房价能降吗
- 丰宁房价为什么那么高，有谁知道河北省丰宁县的房价现在的均价是多少要是有详细的楼盘和
- 为什么房价涨股票跌，为什么现在楼市疯涨股市疯跌
- 怀仁的房价为什么涨了，今年怀仁的房价还会涨吗
- 惠州市房价为什么下跌，今年惠州房产行情会上升吗
- 望城房价为什么这么贵呀，长沙望城2011房价
- 太原呼市房价为什么那么高，请教大家最近呼市的房价怎么样能跌吗回民区有哪些新开发的楼