为什么岛内房价这么高呢,厦门岛内的最低和最高房价分别是多少( 三 )


为什么岛内房价这么高呢,厦门岛内的最低和最高房价分别是多少


4 , 厦门并不是什么大城市为什么房价却出奇的高背景:在泉州、福州、厦门都长时间呆过 , 尽量客观评价 , 也请大家批评指正 。下面就从分别从政府、开发商和老百姓三个利益相关方分别展开分析吧:一、政府1、最最重要的观点就是 , 一切不以增加供地的房地产调控都是耍流氓 。2014年以前数据懒得查了 , 只贴一个2014年报告里的总结“近五年来厦门市供地呈逐年下降趋势 , 2014年成交量更是处于五年来的最低位 。近两年受制于土地整理难度加大 , 土地市场供应缩减 , 土地成交建筑面积远不及商品房成交面积的二分之一 。”2014年 , 计划出让商住建筑面积446万平方米 , 实际出让商住建筑面积137.29万平方米 , 商品房销售共570.83万平方米;2015年 , 计划出让商住建筑面积311万平方米 , 实际出让商住建筑面积173.6万平方米 , 商品房销售共350.31万平方米;2016年 , 计划出让商住建筑面积327.9万平方米 , 实际出让商住建筑面积165.5万平方米 , 商品房销售共511万平方米 。数据是不会骗人的 , 简单结论是:一是每年实际出让面积远低于年初的出让计划(平均计划完成率仅为45%) , 所以不要听政府怎么说关键要看政府怎么做;二是商品房销售面积远超上一年度的出让面积 , 人为制造“供不应求”的饥饿效应 。2、耍流氓也是要有资本的 。对地方政府而言 , 控地的最基本要求是财政负债率低 , 支出压力小 。查阅了《厦门市政府专项债券信用评级报告》 , 2015年厦门市政府负有偿还责任债务/ 财政收入=29.11% , 债务率应该是福建省最低的 , 在全国来说也算低的 。再加上厦门近几年不涉及大型基建项目(轨道除外 , 1号线也是2014年才开工的) , 铁路、高速公路的量很少 , 这一块的支出压力也不大 。并且厦门市财政和土地资源比较集中在市级 , 在厦门这种大政府的统筹管理模式下 , 土地出让节奏控制简直轻而易举 , 政府捂地能力超强 。反观泉州、成都等地 , 由于政府债务率较高 , 在偿债和支出压力下 , 即使土地价格下跌也不得不保持高位供应 。不过 , 现在各地的地方征服也都学乖了 , 很有默契地控制土地出让节奏 , 其实就是经济学101中最简单的理论之一 , 垄断下利润最高的定价是高于供需平衡的定价的 。3、保房价的政策组合拳 。如果经历过厦门房市的几个调控周期 , 都能感受到一个简单的政策循环:房价跌(或者不涨)——土地出让减少——加上可能有的税费、贷款政策放松——房价涨——出台限购限贷政策——高位横盘(等着通胀消化掉) 。当然啦 , 不止厦门 , 很多城市都是这么操作的 , 所谓“防止房价出现大起大落” , 只是近几年只看到大起呀 。二、开发商1、闽企加杠杆的胆量其他地区很难媲美 。在国家2009年之后几次的N万亿刺激下 , 狂加杠杆高速发展倒成了成功经验 。在2016年的全国热点城市房价疯涨时 , 闽企在厦门和福州拍地报价简直可怕 , 硬生生把灌口姜母鸭拍出了新地王 。但是 , 未来很难说 , 杠杆是把双刃剑 , 别的不说 , 前几年上海钢贸破产的企业中闽籍是占了大多数的 。2、本地国企接盘实力较强 。厦门国企的实力在省内也算是最靠前的 , 诸如建发、国贸、住宅、海投等 , 其实也与厦门市大财政的特点有关 。以上市的建发股份为例 , 主业两项 , 供应链和房地产 , 前者的营业收入占比位82.29% , 毛利率仅为3.69%;后者营业收入占比17.64% , 毛利率却高达36.57% 。通俗地说 , 就是靠贸易撑场面 , 靠房地产赚利润 。海投就更别说了 , 主营就是房地产 , 靠着海沧区的开发赚得盆满钵满 。厦门市前几年的房地产市场 , 其实是以本地的国企和民企为主的 , 全国性的开发商进驻的比较晚 。正因为本地国企实力较强参与较为广泛 , 所以经常在房地产寒冬时候能够出面接盘 , 稳定市场信心 。三、老百姓1、福建省人民对厦门的偏爱 。其实也可以说是无奈 , 福建是一个多核的城市 , 没有核心所以只能矮子中拔高个 。具体说说福泉特点吧 , 福州虽然辖区大、医疗好 , 但是气候又热又冷(其实我觉得还好)、城建一般(城建近几年改善很大);泉州虽然房价低、经济总量大 , 但是民风彪悍(开车特凶)、白领就业机会少(跟经济结构有关) 。所以 , 从就业机会、政府服务效率、气候、外地人包容度来说 , 厦门市是福建省最好也是唯一的选择 。毫不夸张地说 , 福建省稍微有头有脸(中性词)的人 , 谁在厦门没有一套房子?有个数据 , 厦门房地产销售中 , 70%为外地人 。所以厦门房市的定价 , 不是由当地工薪阶层决定的 , 而是由省内乃至全国富人引导的 。2、岛民(中性词)思维 。其实这也不怪老百姓 , 政府把最好的企业、景观、医院、学校等资源都留在岛内 , 所以也就有了岛内房价最保值的观念 。再加上岛内外交通在高峰期的不堪重负 , 导致岛内与岛外哪怕只有一桥之隔 , 也有了天然的溢价 。政府和开发商可以巧妙地利用岛内外来分隔出两个市场一唱一和 。3、最佳保值增值产品 。厦门房市除了08金融危机时短暂跌过外(再之前就是PX事件) , 房价特别坚挺 , 是福建省内保值增值最稳定的地方 , 没有之一 。因此 , 作为民众也好 , 作为企业家也好 , 一旦有剩余的流动资金 , 厦门房子就成了最好的投资品 。福建省与国内很多省市不同 , 是以民营经济作为主导的 , 意味着即使GDP等数据不如山东等省份 , 但是民间积累的财富其实更多 。就我周边来说 , 不乏经商朋友家里在厦门有多套房产的 。最后的话:作为福建人 , 我走过所有的地市 , 也对八闽大地多样的文化、美食、景致、历史和建筑所吸引和自豪 。但我其实深深的担忧厦门乃至福建的房地产市场 , 长期可能产生的不利影响 。未来的城市竞争 , 高素质人口的引入和产业的升级至关重要 , 而高房价只会驱逐年轻人、提高产业成本、扭曲企业投资方向 。厦门不是北上深 , 何德何能承担如此高昂的房价 。曾经有位领导评价厦门 , 说厦门是一个适合养老的城市 , 现在想起才发觉深以为然 。如果家底不是比较殷实的年轻人 , 我个人是建议去珠三角和长三角的 , 从职业发展也罢 , 从宜居角度也罢 , 何必死磕厦门 。

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