评估房价为什么会涨，安居客中为什么房价在涨而我的估价却在跌 _为什么

1，安居客中为什么房价在涨而我的估价却在跌现在一二钱的城市的房价整体走势是在涨的你好，安居客上面的房源应该都是真的。不过也有少数做假，请注意甄别。

2，为什么房价会那么贵呢地产商和政府联合垄断，都是既得利益者，地方政府有权控制土地，开发商可以控制批下来的土地上建造楼房的数量，这样就可以人为的控制房子的供应量，造成供不应求的形势。

3，房价在跌评估价为什么在涨房屋买卖评估价，实际上，一般是低于房屋现价的。他是上一年度该区域房屋均价，同时考虑所售房屋地段，朝向等因素，由评估公司给出的参考价。由于每一年度，房屋销售价格都在上涨，因此，评估价一般也是水涨船高。不明白啊 = =！【评估房价为什么会涨，安居客中为什么房价在涨而我的估价却在跌】

4，交易价和评估价的巨大差异反映了什么问题QUOTE:原帖由金山的小楼于 2007-11-6 21:19 发表为什么二手房市场上,交易价和评估价存在那么大的差异,这种现象反映了什么问题?市中心新区二手房交易价已经过万,可是评估也就才6000 这里评估考虑的是历史平均成本简单来讲就是把历年数据用公式进行推算这样估出来的价格在理论上反映了一个房子的内在价位现价比估价高说明房价呈现上涨趋势，就像股票里面的日线比5日均线或10日均线高的一样！呵呵QUOTE:原帖由金山的小楼于 2007-11-6 21:19 发表为什么二手房市场上,交易价和评估价存在那么大的差异,这种现象反映了什么问题?市中心新区二手房交易价已经过万,可是评估也就才6000 这里评估考虑的是历史平均成本简单来讲就是把历年数据用公式进行推算这样估出来的价格在理论上反映了一个房子的内在价位现价比估价高说明房价呈现上涨趋势，就像股票里面的日线比5日均线或10日均线高的一样！呵呵我觉得是否是从金融安全考虑，银行本身就不允许你评估价达到了交易价，这样银行是安全的，就算你还不了贷款，它也能收回自己应的的部分。5，二手房评估价受什么影响影响评估价高低的因素有哪些？1、房屋本身情况二手房房屋所处的位置，周边的交通，楼层等等都是影响房屋评估价格的因素，地段是主要影响因素，面积大小与总价多少成正比；楼低影响生活便利程度，视线、噪音、空气等都是必须考虑的。朝向好楼层佳的房屋对购房者身心健康影响巨大；周边配套，若是交通、环境、、医院、市场都好的房子，价格指定高。另外房屋已使用年限的长短及房屋的保养情况，房屋内是否有裂缝、渗水等质量问题。2、市场因素房屋评估值受市场影响比较大，一般情况下，如果某区域房价持续上涨，银行就会根据市场行情，调整房屋每平米估值上限，从而达到与市场价格协调的目的。二手房市场的需求不同决定房屋的价格，根据房屋实际使用用途，同样的房屋其价格并不一样，有时差异很大。总的来说，二手房的买卖交易就是基于房屋评估价格上的，不论是卖房者还是购房者，可能都会遇见需要做房屋评估的情形，但他们对具体评估依据却有没有多大了解，只能听中介的评估结果，所以我们在进行二手房买卖的时候一定要找一个比较可靠的中介公司为好。二手房评估是房产交易中心专门所设立的评估窗口，他会根据近期该楼盘平均成交的价格评估你合同上的价格是否低于低于市场，房产部门将对房屋的实际成交价格或者评估价格进行核准（核价），若发现房地产交易当事人申报的成交价格过低或房地产估价机构估价的抵押价值过高时，房地产部门将参照“基准房价”，对房屋的真实价值予以确定，税务部门也将依据房地产部门出具的这个最终“确认数额”征收税金。6，房产估值受哪些因素影响二手房评估会受到哪些因素影响?1.房产最近的成交价及原业主上次购得价如果房产市场最近成交价在一个数值范围内，那么成交价就是业主与客户的心理承受范围的交集，这个价格才能成交，评估价应以此参考。业主初次的购买价格会对价值评估产生一定的影响，房屋的价值一般是随着时间的推移在初次购买的价格上上升或者下降，所以在进行房屋估值时，需要用初次购买的价格加以参考。并且，还要考虑当地房产市场的整体或贬值幅度，不背离正常的价格规律。2.房产目前的使用年限二手房成交是有一定周期的，所以在估值时就需要考虑到房屋的使用时间。楼龄稍老一些，价格自然就低一些，刚交楼没多久的房屋，价格相对就高一些，合理的算法是每年折旧2% 。3.楼体结构、层次、朝向户型方正，各个功能间基本全南，动静分离，南北通透，楼层高，采光好，进深短，这些优质的条件会一定程度上提高房子的价格，通常一个层次好、朝向好的房子要比在这些方面不很理想的房子贵出3%至8%之间。4.小区品质及环境配套电梯的品牌质量，如速度快，无眩晕感;大堂及小区装修美化，如合泰的楼盘大堂，金域的小区环境;还有一些外部配套，如公交地铁，开车出行，买菜购物，休闲娱乐。不错的周边环境会为房产每平米加价2%至5%左右，反之也是如此。一个规划完善的区域会为该房产提供2%至5%的加价空间。二、如何评估房产?1.成本法就是用开发商的建筑成本来评估这套房子，如人工费用、土地出让金、基础设施建设费、管理费、税费等。还有就是二手房业主购得价及上涨下跌程度。2.市场比较法通过该小区的市场成交价，客户目前接受能力与近期房产的波动情况来确定。还要根据周边的环境，来确定房产的价格。3.物价收益法确定房地产本身带来的纯收益，如房价物价带来的收益，另一方面还要以一行存款利率、物价指数、当地房地产企业和该行业的平均收益率为依据推算。房产估值可不是随便写的，需要具备评估资质的评估公司现场看房，评估师根据评估法评估才行。7，房屋评估值的高低跟哪些因素有关房屋评估值的高低跟主观因素和客观因素有关联。那我们下面就来分析一下，哪些是主观因素，那些是客观因素。那先说主观因素，主观因素分四种。第一种：就是房屋的楼层，一般来说，像是塔楼的话，都是6~15层>15层以上>1~5层。板楼的话就是2~4层>1层>5~6层。第二种：房屋利用率，即使实际面积。第三种：房屋的朝向。第四种：就是楼龄。那说完主观因素再来说客观因素。客观因素分为三种。第一种：市场行情，也就是说看你这片区域的房价如何，如果说你这片区域房屋价格上涨，那相对的，银行估值也会上涨。第二种：地理位置，很简单的就是说城市中心的房子肯定比郊区的房子贵。第三种：城市发展规划，这个就不用多做解释了。专业的说法:?房地产评估方法常用的有成本法、市场比较法、剩余法、收益法、假设开发法，针对土地估价还有基准地价修正法。另外还有路线价法、房地产价格指数调整法等等。成本法针对土地使用权价值评估，经常叫做成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。针对房屋评估，通常称为重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发(或建设利润)得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。市场比较法挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例(已成交的或评估过的、具备正常报价的)与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场经济不太成熟的时候较难适用，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。剩余法房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价=土地使用权价值+房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。收益法房地产之所以有价值，其根本原因是因为他有使用价值，使用价值即为房地产所有者带来收益，收益的大小是决定房地产价值高低的内在原因，通过一定的分析，房地产收益与其价值有一定的比例关系(即房地产收益率) 。不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。假设开发法对于一个未完成的房地产开发项目(纯土地或在建工程等)，通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。基准地价法对于城市土地使用权的价值，近年来进行了大范围的基准地价评定工作，并且已得出城市不同级别的土地的基准地价，这对于衡量城市土地使用权的价值具有较可靠的指导意义。针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。路线价法土地使用权的价值跟土地所处位置(临街状况：宽度深度)有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。实际的做法:根据该房产的建成年份,土地使用年限,朝向,楼层,格局,地段,配套,装修状况等,结合市场上实际成交的价格,加上市场风险及银行认可保守度等原因,以7-9折之间的折扣换算,就得出评估价了