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资本市场|行业格局已形成，弯道超车恐难实现

来源： 丁祖昱评楼市
近年来，物业管理行业保持良好发展势头，管理规模与增速屡创新高，接踵而至的利好政策一次次打开物业行业的想象空间。但随着监管的趋严与服务同质化的加剧，物业服务企业在资本市场上的火热也逐渐趋于冷静，在此情形下，强者恒强的的行业格局逐渐显现，中小物企弯道超车的机会愈发渺茫。
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稳步发展，行业在管面积突破350亿㎡
四十年的发展，物业管理行业发生了巨大的变化，2020年的疫情让物业从幕后走到了台前，让社会看到了物业提供的服务的广泛适用性与不可替代性。随着城镇化的持续推进、居民消费的升级与政策的推动，物业对生活服务领域不断渗透，物业管理行业在整个社会职能中的重要性进一步增加。
从宏观指标来看，物业管理行业稳步发展。经测算，2021年年末行业在管面积约为351亿㎡，行业总营收超1.3万亿元，近5年复合增长率分别为9.2%和14.5%。到2025年，物业管理行业在管面积预计将达430亿㎡，行业总营收突破2万亿元。
图：2011-2025年行业管理面积（亿㎡）
图：2011-2025年行业经营总收入（亿元）
政策利好，物管赛道空间持续扩张
行业的发展离不开政策的支持，从上世纪企事业单位后勤服务社会化改革，到本世纪初物业管理条例的制定，再到近年老旧小区改造释放的资源、公共服务领域的开放、智慧物业、多元增值服务的推动，各级政府出台的政策为行业各阶段的发展奠定了厚实的基础。
在过去的一年中，政策端不断释放、传递信号，鼓励物业服务企业拓宽服务边界，积极探索“物业+养老”、“物业+托幼”、“物业+美居”等多元的服务模式，旨在为居民生活提供多样化的社区服务，从而满足当前居民日益变化的生活需求。不断变化的需求促使物业服务业不断打破边界，向新的领域延展，物管赛道空间持续扩张。
表：物业管理行业部分利好政策
竞争加剧，行业分化日益严重
2014年，彩生活登陆联交所，成为行业内第一家上市的企业，为行业打开了一扇窗。近年来，物业管理行业迎来上市潮，目前上市企业已达52家。资本的涌入引发了企业对规模发展的强需求，在增量市场发展受限的当下，企业并购显著加速，市场集中度不断走高。
据测算，2020年百强物业企业管理规模集中度达33%，TOP10企业集中度达11%，较2015年的18.1%与6.9%几近翻倍。
图：2015-2020物业管理企业管理规模集中度
资本的介入加速了行业的整合，也挤压了中小企业的生存空间，行业分化日益严重。上市企业在资本市场上的表现有较大差异。
从规模上看，截至2021年年中，47家上市物企总在管面积达52.4亿㎡，其中5家企业在管面积超3亿㎡，16家企业在管面积超1亿㎡，头部企业与尾部企业在管规模差异高至378倍。
从估值上看，规模与模式导致了上市物企的PE分化。在管面积1亿㎡以上、1千万至1亿㎡、1千万㎡以下企业的平均PE有较大分化，大规模企业估值表现显著优于普通企业。此外，物管+商管模式企业平均PE约为传统物管模式企业的1.51倍。
图：2021H1上市物企在管规模及各梯队平均PE（百万㎡、TTM）
资本降温，投资市场回归理性
经历了2020年新冠疫情，物管行业价值迅速释放，短短两年实现快速发展，物业服务企业在资本市场的表现也是节节走高。然而，自去年下半年以来资本市场急剧降温，即使是财报季市场表现也依然相对低迷。
在过去的一年，物业板块出现了两次集中式回调。第一次出现在今年年初，大部分物业股股价距离峰值几近“拦腰斩”，除了修复过高的估值以外，受去年8月以来房地产调控“三道红线”政策的波及，物业股一骑绝尘的上涨动力被压制，尤其是去年10月以来几只新股相继破发，更加剧了股价的下行压力。随着3月左右物企财报的发布，物业股终于止跌回升，当月物业板块平均涨幅约5.3%，较前月增加2.9个百分点，也达到了2020年9月以来的涨幅峰值。第二次是在今年7月底，受国家对教育等民生行业的调控影响，资本市场整体避险情绪较高，包括龙头物企在内的几乎所有物业股下跌，物业板块在6月、7月、8月股价平均涨幅分别为-1.3%、-14.0%和-1.5%，整体降至波谷。

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