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贝壳|贝壳找房的三重挑战( 二 )


即便贝壳拿下腾讯的投资 ， 拿到了微信支付等入口 ， 在流量上 ， 也仍然无法与58同城的核心业务竞争 。
其他的平台型公司 ， 如定位为经纪人服务的房多多 ， 主打全产业链服务的易居 ， 信息交互平台房天下等 ， 均有其独门秘诀 。
更重要的 ， 当然是分布在线下的 ， 海量的中介品牌及其经纪人 。 在哪里成交 ， 哪里就是流量的终点 。 所以 ， 线下中介品牌的价值 ， 仍然无法被完全取代 。
我爱我家在杭州、太原、南京的市场份额 ， 武汉的世纪宏图 ， 苏州的家联房产 ， 都足以在区域市场与链家抗衡 。
近几年 ， 二手房中介市场的整体增长有限 ， 行业重心转换到了新房中介市场 。
前些年 ， 新房销售 ， 除了开发商自有的销售团队 ， 参与的主要还是合富辉煌、世联行、同策咨询这类服务商 。
近年 ， 新房市场分出来的蛋糕越来越大 ， 原本以二手房为主的中介商们 ， 拿着刀叉进场了 。
贝壳2019年前后开展新房业务 ， 如今 ， 新房业务已经成为公司的增长主力和业绩支撑 。 去年 ， 公司新房业务收入379亿 ， 超过二手房业务的306亿元 。
【贝壳|贝壳找房的三重挑战】除此之外 ， 安居客推出新房业务爱房 ， 将其视为接下来的业务重心 ， 并与合和致远、诺家等中介品牌达成战略合作 。 今年4月 ， 赶在安居客港股IPO的当口 ， 董事长姚劲波实名举报贝壳“二选一” 。
易居与天猫联合推出天猫好房 ， 也是瞄准了新房业务的增长空间 。
在平台商们的号召下 ， 原本以二手房和租房为主要业务的线下中介品牌和经纪人们 ， 纷纷改换门庭 ， 以免中介费、专享优惠、全程接送等卖点 ， 带着客户全城看新房 。
不过 ， 新房市场高速增长的窗口期即将结束 ， 房产中介市场的重心仍将回到以存量房为主的低增长阶段 。 面对即将到来的行业瓶颈期 ， 各大玩家又准备如何应对？
焦虑
左晖之所以被称为中国地产中介行业的灵魂人物 ， 因为 ， 他想做的 ， 不仅仅是一个中介品牌 ， 更是一个地产服务平台 。
区别于传统平台通过收取端口费盈利 ， 贝壳主要靠交易佣金为收入来源 。 公司的ACN网络（Agent Cooperate Network） ， 强调经纪人以不同角色参与到一笔交易中 ， 按贡献率进行佣金分成 。 比如说 ， 一笔交易中 ， 除了客源方拿走超过一半的佣金 ， 房源录入、房源维护等环节 ， 均可以分走10% 。
这种模式 ， 可以保证房源真实性 ， 促进精细分工 ， 提高资源利用效率 ， 降低内部恶性竞争 。 它的终极目标是 ， 让天下没有假房源 ， 更想让所有房产中介联合起来 ， 拒绝内卷 。
ACN网络 ， 类似于美国的MLS 。 美国的房产交易过程中 ， 卖方通过自己的经纪人 ， 将房源信息上传至MLS ， 买房通过自己的经纪人 ， 在MLS上获取房源信息 ， 完成看房、谈判、成交等一系列流程 。
但是 ， 既当裁判又当运动员的质疑 ， 一直围绕着贝壳的ACN网络 ， 导致第三方经纪品牌在选择是否加入时保持审慎态度 。
随着行业马太效应加剧 ， 21世纪不动产、住商不动产、中环地产等中小型经纪品牌 ， 选择入主贝壳平台 ， 壁垒逐渐打破 。 从公司近几年的财务数据也能看出 ， 外部佣金所占比例逐年上升 。
但是 ， 贝壳平台的核心仍然是链家和徳佑这些贝壳系 ， 第三方经纪品牌所占比例仍然不够 ， 况且最主要的竞争对手仍然选择对抗 ， 而不是握手言和 。
ACN离MLS ， 仍然有相当大的差距 。
未来几年 ， 预期二手房交易量仍将保持低增长态势 ， 新房成交量的整体增速将下降 ， 交易总量、中介渗透率、市场份额增长空间有限 ， 中介费率受管控 ， 房产中介行业逐渐进入瓶颈期 。

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