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新房|贝壳找房的三重挑战( 二 )


更重要的，当然是分布在线下的，海量的中介品牌及其经纪人。在哪里成交，哪里就是流量的终点。所以，线下中介品牌的价值，仍然无法被完全取代。
我爱我家在杭州、太原、南京的市场份额，武汉的世纪宏图，苏州的家联房产，都足以在区域市场与链家抗衡。
近几年，二手房中介市场的整体增长有限，行业重心转换到了新房中介市场。
前些年，新房销售，除了开发商自有的销售团队，参与的主要还是合富辉煌、世联行、同策咨询这类服务商。
近年，新房市场分出来的蛋糕越来越大，原本以二手房为主的中介商们，拿着刀叉进场了。
贝壳2019年前后开展新房业务，如今，新房业务已经成为公司的增长主力和业绩支撑。去年，公司新房业务收入379亿，超过二手房业务的306亿元。
除此之外，安居客推出新房业务爱房，将其视为接下来的业务重心，并与合和致远、诺家等中介品牌达成战略合作。今年4月，赶在安居客港股IPO的当口，董事长姚劲波实名举报贝壳“二选一”。
易居与天猫联合推出天猫好房，也是瞄准了新房业务的增长空间。
在平台商们的号召下，原本以二手房和租房为主要业务的线下中介品牌和经纪人们，纷纷改换门庭，以免中介费、专享优惠、全程接送等卖点，带着客户全城看新房。
不过，新房市场高速增长的窗口期即将结束，房产中介市场的重心仍将回到以存量房为主的低增长阶段。面对即将到来的行业瓶颈期，各大玩家又准备如何应对？
焦虑
左晖之所以被称为中国地产中介行业的灵魂人物，因为，他想做的，不仅仅是一个中介品牌，更是一个地产服务平台。
区别于传统平台通过收取端口费盈利，贝壳主要靠交易佣金为收入来源。公司的ACN网络（Agent Cooperate Network），强调经纪人以不同角色参与到一笔交易中，按贡献率进行佣金分成。比如说，一笔交易中，除了客源方拿走超过一半的佣金，房源录入、房源维护等环节，均可以分走10%。
这种模式，可以保证房源真实性，促进精细分工，提高资源利用效率，降低内部恶性竞争。它的终极目标是，让天下没有假房源，更想让所有房产中介联合起来，拒绝内卷。
ACN网络，类似于美国的MLS。美国的房产交易过程中，卖方通过自己的经纪人，将房源信息上传至MLS，买房通过自己的经纪人，在MLS上获取房源信息，完成看房、谈判、成交等一系列流程。
但是，既当裁判又当运动员的质疑，一直围绕着贝壳的ACN网络，导致第三方经纪品牌在选择是否加入时保持审慎态度。
随着行业马太效应加剧，21世纪不动产、住商不动产、中环地产等中小型经纪品牌，选择入主贝壳平台，壁垒逐渐打破。从公司近几年的财务数据也能看出，外部佣金所占比例逐年上升。
但是，贝壳平台的核心仍然是链家和徳佑这些贝壳系，第三方经纪品牌所占比例仍然不够，况且最主要的竞争对手仍然选择对抗，而不是握手言和。
ACN离MLS，仍然有相当大的差距。
未来几年，预期二手房交易量仍将保持低增长态势，新房成交量的整体增速将下降，交易总量、中介渗透率、市场份额增长空间有限，中介费率受管控，房产中介行业逐渐进入瓶颈期。
在这种背景下，贝壳从左晖时代开始，就一直在尝试各种应对方案。
除了继续吸引经纪品牌入驻贝壳平台+渠道下沉，公司也在积极拓展房产中介生态业务，如长租公寓、社区服务、金融等业务。
今年5月，中国房产中介行业的旗手左晖，因肺癌意外恶化去世。之后，贝壳系公司迎来了人事调整，5月份彭永东接过贝壳帅印，近日自如创始人、CEO熊林，接替左晖出任董事长。

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