违约金|购买法拍房有哪些重要注意事项?
01:31 今天我们分享的是关于法拍房的购买注意事项，上一次，有位朋友曾经问过一个问题，是关于办公室的租赁，房东因为负债被执行，作为承租房，租金该怎么办?
【 违约金|购买法拍房有哪些重要注意事项?】那今天就讲一下关于购买法拍房需要注意这种是否存在租赁的情形。如果存在租赁，也分成两种情形，一种是善意的，那一种是恶意的。所谓善意的，就是存在真实的租约，那真实的租约，就需要在竞买后直接跟承租人去协商，了解原来的租赁期限，租金等问题，在协商是否可以提前结束租约。如果承租人不原意提前结束租约的，是否可以按照租赁合同支付违约金，以这种方式去收回房子的使用权。
最难处理的就是恶意租约，也就是被设计出来的恶意租赁。这种情形，往往会在租赁合同里面设置了比较高的违约金和长时间的租赁期限，如果要提前解除租约，就要承担比较高的违约金，遇上这种情况就比较难收房。所以我们在这个视频里面，也是讲述了关于存在租约的这种情形该怎么去预防。
其次，需要注意的还有房子本身的一些费用事项需要注意。所谓房子本身的费用，就是指法拍房所欠缴的物业费，水电费等费用，尤其是物业费，因为这种司法拍卖的房子从诉讼到执行，通常都会有一到两年，甚至三年的处理过程，在这个过程里这个房子可能是属于被查封状态，在这个查封的阶段，物业费是需要正常的缴纳的。而且物业费的计算每个地区的都不一样，比如南宁市的物业费，正常的是一块五到两块之间，高端小区，甚至达到三块，折算下来，一年也要两三千，如果欠费时间较长有的物业还需缴纳违约金，加起来可能会达到两三万。并且在司法拍卖中，95%的情形都是由买受人去承担物业费的缴纳，所以在购买法拍房的时候，一定要去物业了解清楚，就是这套房屋欠缴多少物业费，然后从什么时候开始欠缴，竞拍成功后再去和物业公司进行协商能否减免等问题。我们团队就曾经帮很多朋友处理过这种物业欠缴，产生了高额的违约金这种情形，最终都通过和物业协商，只缴纳应缴的物业费即可。实际上，像物业欠费包租赁这些这些情形，都是有具体的方法去解决这些存在的问题。
最后，关于法拍房的瑕疵风险，我们会在下一篇中进行讲述，有兴趣的朋友可以点阅。
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