线上电商冲击叠加线下购物中心逐年增多，随着市场用户从增量转向存量，市场的竞争更为激烈 。
在此背景下，购物中心们必须思考如何避免同质化，持续吸引客流，将线下客流转化成购买力 。
前中粮置地控股有限公司执行董事兼总经理韩石表示，目前商业地产行业存在的普遍问题是产品、营销、思维的同质化 。“2007年西单大悦城刚问世的时候，大悦城是这个行业第一家明确提出要聚焦18-35岁新兴中产阶级目标客群的商业 。近年来，定位各类客群的商业都在市场上扎堆，整体来看，在年轻客群这个定位区间上，大悦城的模仿者众多 。”韩石此前曾公开表示 。
除此之外，大悦城也面临着品类和品牌的同质化，H&M、ZARA、优衣库、MUJI、GAP、绿茶、外婆家这样深受消费者欢迎的品牌，几乎成为各大购物中心招商的首选标配，种种迹象表明，大悦城无论在品类的大气氛营造，还是品牌的小气氛营造上都要寻求突破 。
近年来，市场上强调“体验感 场景化” “主题 美食 文化”的商业街区受到消费者的热捧，一边购物一边享受户外的清新空气及街区的说唱文化也成为年轻一代消费的主流方向 。目前，大悦城还是以购物中心室内购物为主 。
从开业时间来看，龙湖系2003年开始入局商业地产领域；新城吾悦广场2009年首次尝试商业产品，吾悦广场首家常州武进吾悦广场于2012年开业；2001年，第一代万达广场横空出世；相比之下，2007年就问世了首家购物中心的大悦城控股起步并不晚 。
截至2020年报告期末，大悦城持有已开业10个大悦城购物中心、1个春风里项目及1个祥云小镇项目（不含管理输出项目），分别位于北京、上海、天津、沈阳、成都、杭州、烟台、西安等8个城市 。购物中心可出租面积共计90.77万平方米，全年平均出租率 93.9% 。公司通过管理输出（轻资产）模式运营天津和平大悦城项目、昆明大悦城项目以及鞍山大悦城项目 。
目前，在购物中心赛道上，大悦城控股可谓强敌环伺 。截至2020年底，龙湖累计开业商场达49座，新城吾悦广场则超过100座，万达广场开业368座，相比之下，大悦城仅开业10座购物中心，其中上海长风大悦城、西安大悦城已被处置，目前大悦城仅有8座购物中心处于经营状态 。
究竟是什么原因让大悦城从数量上落后于竞争者，大悦城此前“慢周转”的原因是什么？大悦城的“慢进”对于后续发展存在哪些影响？
对此，陈霄认为，大悦城进入商业地产圈的时间不短，但是相对来说开发的购物中心项目并不多，一方面，大悦城主要布局于一二线热点城市，以“持有 销售”的模式，并且坚持高质量的精耕细作，致力于城市深耕；另外，基于企业文化的引领，大悦城的管理团队多为文史哲学出身，更加注重产品的运营和打造 。对于大悦城的经营来看，这样的“慢周转”方式给企业的业绩以及利润增长都带来一定压力 。
从“慢速”到“提速”
或许是意识到了竞争者的步步紧逼，或许是为了挽回亏损的颓势，近年来，大悦城开始从“慢速”走向“加速” 。2017年，大悦城品牌10周年发布会上，大悦城前董事长周政曾提出“力争在2020年布局30个商业项目”的计划 。
按照此前规划，未来三年内，大悦城预计有15个新商业项目开业，其中包含大悦城、大悦春风里、祥云小镇、悦街 。而计划2021年开业的商业项目为6个 。相比此前大悦城控股13年开业10家购物中心的“慢速”，大悦城控股要在3年内加速开业15家购物中心，对大悦城控股在项目的经营层面提出了新的挑战 。
然而，周政对大悦城提出的扩张规划还未实现，在2020年3月15日便选择去职大悦城，对于周政离职大悦城的原因，多名专家认为和经营压力有关，或是与改进的措施不足等有关 。
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