图表：社区增值服务收入占比
图表:2021年物业企业社区增值服务毛利率
另一类主要面向开发商的增值服务业务——非业主增值服务 ， 各家物业公司的业务范围大致相同 ， 主要是案场服务、项目交付前向开发商提供的清洁绿化、车位销售及房屋尾盘代销等 。
图表：物业企业非业主增值服务收入占比
图表:物业企业非业主增值服务毛利率
城市服务掘到“金”了吗？
随着城市的发展和政府职能转变 ， 一部分城市及新城新区尝试将一部分城市公共服务外包给第三方公司 。这项专门服务城市的业务被称之为城市公共服务或物业城市 ， 是一项由物业公司辅助政府 ， 对城市或乡镇公共空间和公共资源进行统筹管理和服务 ， 并由政府来买单的服务 。
在2021年初 ， 世茂服务总裁叶明杰对经济观察网坦言 ， 对目前所有物业公司来说 ， 都是战略性切入城市服务赛道 ， 仍处在摸索阶段 。彼时 ， 叶明杰也很期待听到其他同行在城市服务业务上能实现盈利的消息 ， “至少给我们自己一条新的路 ， 世茂服务也能从中借鉴模式和经验 。”
经过几年探索 ， 从财报上看 ， 已有至少10家物企布局城市服务 。碧桂园服务这一部分收入超过45亿元 ， 同比增幅达412.3% ， 已远高于社区增值服务和非业主增值服务产生的收益 ， 成为其第二大营收业务 。保利物业公共服务收入占比达到13.55% ， 而世茂服务也超过10% 。
多个物业公司在财报中将2021年整体毛利率有所下降归因于 ， 较低毛利率的城市服务贡献营收占比变大 。
仅4家物业公司单独公布城市服务的毛利率水平 ， 分别为雅生活服务（22.10%）、碧桂园服务（17.60%）、旭辉永升服务（15.50%）、世茂服务（13.40%） 。
较早布局城市服务的万物云2021年这部分产生3.4亿元收入 ， 占总收入比重仅为1.46% 。万物云将万物梁行和万物云城整合为“商企和城市空间综合服务” ， 其在招股书中披露了该部分整体毛利率为15.90% 。
图表：物业企业城市服务收入成色
商业物管凭什么受资本市场青睐？
从市盈率分化结果可以看出 ， 资本市场倾向于给高毛利的商管物业占比较大的物业公司更高的估值 。
51家物业公司中 ， 2021年商业物管业务收入最多的是万物云 ， 达到52.88亿元；雅生活达到49.9亿元 ， 其中包含了公建物业的收入；以“物管+商管”双轮驱动的商管型物企队列中 ， 华润万象生活2021年商管部分录得收入35.65亿元 ， 卓越商企服务19.6亿元 ， 宝龙商业18.21亿元 ， 而龙湖智创生活前9月商管收入达到17.59亿元 。
图表:物业企业商业物管收入
除了雅生活服务、合景悠活、保利物业、金科服务未披露商管业务的毛利率 ， 其余14家这一部分的评论毛利率超过45% ， 远高于其他业务 。
融创服务的商管毛利率高达79.2% ， 位列第一 。2021年11月 ， 融创服务宣布 ， 以收购融乐时代100%权益的方式将融创中国商管轻资产运营板块整合至公司 ， 代价为18亿元 。
建业新生活、新希望服务商管毛利率超过60% 。
图表:物业企业商业物管毛利率
谁手上最有钱？
现金方面 ， 截至2021年底 ， 华润万象生活在手现金及现金等价物为137亿元 ， 碧桂园服务经过年内多笔收并购后有所消耗 ， 但在手现金仍有116亿元 。
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