有24家物业公司年末在手现金及现金等价物较年初有所减少 。其中 ， 融创服务年内减少40.65亿元 ， 碧桂园服务减少35.97亿元；金科服务减少19.34亿元 。佳兆业美好期内减少6.6亿元 ， 到2021年底仅剩下3.58亿元 ， 其在业绩报告中解释称 ， 主要是因为购买使用权资产、销售停车场时支付给中介的定金和股息 。
图表：物业公司现金及现金等价物
谁是“真”赚钱？
作为企业经营的“血液健康指数” ， 经营性现金流 ， 从一定程度上可以查验上市公司“有钱”的真实性 ， 是验证净利润“含金量”的重要指标 。
多数物业公司未在业绩报告中披露经营性现金流数据 ， 据经济观察网不完全统计 ， 17家已公布该数据的物业公司中 ， 万物云的经营性现金流净额最高 ， 为28.34亿元；雅生活服务则达到26.79亿元 。
值得注意的是 ， 2021年方圆生活服务录得净利润2900万元 ， 同比增长150% ， 但经营性现金流同比减少2500万元 ， 是目前已披露该数据的唯一一家经营性现金流同比减少的公司 。
图表：经营性现金流净额
谁被困在贸易应收账款里？
截至2021年末 ， 51家物业公司应收账款达到670.69亿元 ， 同比激增82% ， 占总资产的比重接近23% ， 较2020年末上涨约5.41% 。
贸易及其他应收账款方面 ， 碧桂园服务便超155亿元 ， 雅生活服务、万物云、融创服务、世茂服务、金科服务超过40亿元 。同比增幅上看 ， 融创服务以222.56%增幅位列第一 ， 碧桂园服务、金科服务、佳兆业美好、融信服务、时代邻里、新城悦服务、卓越商企服务等13家贸易及其他应收款同比增幅超过100% 。
图表：2021年底贸易及其他应收账款超过10亿元的物业公司
从来源上看 ， 碧桂园服务近94%的贸易应收账款来自于第三方 。多家物企来自关联方的贸易应收账款大幅上涨 ， 导致整体应收款激增 。
如融创服务 ， 截至2021年底 ， 其来自关联方的贸易应收账款为30.38亿元 ， 同比增326% ， 第三方贸易应收账款仅为10亿元 。期内贸易及其他应收款减值拨备2.35亿元 ， 同比增558% 。
融创服务在年报中解释称 ， 关联方贸易应收款大幅增加 ， 除业务规模增长外 ， 主要归因于“2021年地产行业环境变化 ， 关联方回款速度下降” 。
正荣服务来自关联方的贸易应收款为2.75亿元 ， 同比增267% ， 期内贸易应收款亏损拨备2977万元 ， 预计信贷亏损率上升到8.7%（2020年为7.19%） 。
谁的商誉激增？
据不完全统计 ， 截至2021年底 ， 物业行业已披露相关信息的收并购交易超过70宗 。
“收并购大户”碧桂园服务年内划出195.31亿元用于收并购多家物业公司 ， 包括蓝光嘉宝94.62%的股份、邻里乐、富良环球等 。华润万象生活的并购交易额位列第二 ， 达191.6亿元 ， 世茂服务为20.17亿元 。
溢价收购可能导致商誉激增 ， 也是值得关注的指标 。期内 ， 碧桂园服务因收购增加商誉149亿元 ， 绿城服务为17亿元 ， 世茂服务、雅生活服务商誉增加超10亿元 。
图表：商誉
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【中国物业公司排名前50 中国物业排名】
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