图表：毛利率参差
此外 ， 51家物业公司的平均净利率为12.88% ， 中骏商管、滨江服务、合景悠活的净利率在20%以上 ， 而招商积余（4.27%）、第一服务控股（3%）、佳兆业美好（2.55%）则位列倒数 。
净资产收益率（ROE）整体下滑是2021年物业公司年报的一大特点 。据wind数据 ， 2021年 ， 已披露年报的物业公司平均净资产收益率为19.75% ， 是近5年来最低值 ， 2017年至2020年分别为37.11%、34.86%、40.51%、29.7% 。
各家物业公司的净资产收益率分化更为明显 ， 金茂服务以145.57%位列第一 ， 与第二名的银城生活服务（42.62%）形成绝对断层；中海物业、滨江服务、领悦服务集团、新希望服务、融信服务在30%-40%之间 。
和净利率格局相似 ， 招商积余（6.05%）、第一服务控股（5.49%）、佳兆业美好（4.57%）的净资产收益率亦在排名中靠后 。
倒数第一华发物业服务（-72.38%） ， 是唯一一个ROE为负的物业公司 。值得注意的是 ， 华发物业服务期内营收同比增长42.5%至15.48亿元 ， 27.1%的毛利率在同行中处于中等水平 ， 且净利润增幅位列第一 ， 达到681.6% 。
物管“老本行”
基础物业管理服务是物业公司老本行 ， 包括保安、保洁、保绿、保修“四保”服务等 。
51家物企中 ， 碧桂园服务、万物云的基础物管是唯二收入超过200亿元的物业公司 ， 分别达到137.94亿元、113.63亿元 ， 占总营收的比重均为47.8% 。
基础物管收入占比与物业公司对自身主营业务的选择和侧重有关 。
新大正的基础物管收入占总营收的比重高达92.65% ， 创新业务和城市服务合计贡献收入仅1.53亿元 ， 占比较小 。银城生活服务、兴业物联、卓越商企服务、招商积余、中海物业等8家公司的基础物管收入占比在70%以上 。
51家物业公司的基础物管收入占比平均值为55% ， 其中 ， 世茂服务（29.8%）、合景悠活（29.10%）、中奥到家（25.30%）、祈福生活服务（17.80%）、宝龙商业（12%）这一比重较低 。
图表：基础物业管理服务营收占比
从基础物管的毛利率水平来看 ， 51家物业公司这一部分的平均毛利率为23.13% ， 其中中骏商管（38.5%）、碧桂园服务（30.3%）、新城悦服务（30.1%）、新希望服务（30.1%）在30%以上 。低于平均值的公司包括华润万象生活（19%）、滨江服务（19.2%）、金茂服务（18.2%）、万物云（15.8%）、中海物业（14.9%）、保利物业（14.31%）、招商积余（11.11%）等 ， 主要为央、国企 。
多元业务成色
面向业主开展的社区增值服务领域 ， 包括但不限于家装、社区养老、房产经纪、社区零售、团餐、社区旅游、社区传媒等 ， 凭借高毛利、差异化突围等较大想象空间 ， 被众多物业公司视为第二增长曲线及寻求突破的新方式 。
51家物业公司2021年财报中 ， 碧桂园服务的社区增值服务业务收入最高 ， 为33.28亿元 ， 其次是绿城服务（28.36亿元） ， 世茂服务（25.13亿元） ， 保利物业（23亿元）等 。
29家上市物企公布了社区增值服务的毛利率 ， 平均值约为43.15% ， 远高于基础物业管理 。其中 ， 滨江服务以71.3%排名第一 ， 其次是鑫苑服务（68.80%）、正荣服务（67.00%）、碧桂园服务（60.50%）、宋都服务（57.10%）、和泓服务（52.60%）、佳兆业美好（50.50%） 。招商积余是唯一一家社区增值服务毛利率低于10%的物业公司 ， 仅为4.85% 。
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