经济观察网 采访人员 陈月芹 4月15日晚 ， 南都物业发布年度业绩报告 。至此 ， 上市物业公司2021年业绩披露进入尾声 ， 截至4月16日 ， 49家物企交出了成绩单 ， 另有万物云、龙湖智创生活发布招股书 ， 但仍有5家公司因宣布延期发布业绩而处于停牌状态 ， 分别是恒大物业、荣万家、新力服务、彩生活、奥园健康 。
过去的2021年 ， 物业公司经过一番盘整和洗牌 。从资本市场表现来看 ， 上市物企股价和市值经历了近7个月的爬升期 ， 下半年便不断降温 。
2021年6月29日前后是一个重要的分水岭 ， 这一天 ， 碧桂园服务收获了上市以来最高股价——85.2港元/股；次日 ， 华润万象生活股价刷新纪录 ， 达到55.25港元/股；世茂服务历史最高股价亦出现在6月30日 。
7个多月过去 ， 截至4月15日收盘 ， A+H上市物企总市值约为5602亿元 ， 较2021年6月29日的总市值约10750亿元跌去近一半 。A+H股中仅碧桂园服务一家市值超过千亿 ， 此前 ， 其与恒大物业、华润万象生活均曾跻身市值两千亿队列 。
市值缩水与估值降温直接相关 。
华润万象生活作为近一年物企估值“天花板”的地位从未被撼动过 ， 2021年6月29日 ， 其动态市盈率为127倍 ， 这一天 ， 共有12家物业公司动态市盈率超过40倍 ， 融创服务为126倍位列第二 ， 碧桂园服务为86倍排名第三 。而到了4月15日 ， 华润万象生活成为唯一一家动态市盈率超过40倍的物业公司 ， 估值低于10倍的物企数量从去年6月29日的7家增加到27家 。上市物企平均估值已经从34倍降至14倍 。
本文将横向比较已披露财报或招股书的51家物企规模、营收、盈利能力等多维数据 ， 比较各家成色 。
规模
51家物业公司中 ， 19家物企在管面积超过1亿平方米（其中万物云、龙湖智创生活未上市 ， 龙湖智创生活数据均为截至2021年9月底） ， 总在管面积超过70亿平方米 ， 其中碧桂园服务在管面积和合约面积均位列第一 。
浦江中国、南都物业、特发物业、祈福生活服务、鑫苑服务未披露其具体的在管面积数据 。
图表：物业企业管理规模
营收
碧桂园服务、万物云2021年营收超过200亿元 ， 此外 ， 雅生活服务、绿城服务、保利物业、招商积余营收超百亿 。51家物业公司过去一年平均收入约为113亿元 ， 平均同比增幅约48% ， 合景悠活、方圆生活服务期内营收增长超1倍 。
图表：物业企业营收及增幅
盈利能力参差
3月30日 ， 万科业绩会上 ， 就万物云的毛利率低于同行的问题 ， 万物云CEO朱保全表示：“从已上市的物业公司情况来看 ， 大概分为两个阵营 ， 一类是在15%左右 ， 一类是在30%左右 。万物云毛利率在15%左右 ， 从分析师的报告来看 ， 认为15%左右是一个合理区间 。”
万物云招股书披露其2021年毛利率为17% ， 从已发布年报的物业公司数据来看 ， 万物云毛利率低于同行确是事实 ， 51家物企平均毛利率达到28.42% ， 中骏商管、祈福生活服务、新希望服务毛利率超过40% ， 包括合景悠活、碧桂园服务在内的21家物业公司属于“毛利率30%”阵营 ， 而与之相对的“毛利率15%”阵营中 ， 除了银城生活服务、浦江中国等小型物企 ， 万物云、保利物业（18.68%）、绿城服务（18.55%）、中海物业（17.39%）等均是央、国企 ， 市值位列第8名的招商积余毛利率却垫底 ， 仅有13.76% 。
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