二轮集中供地用力过猛致房企躺平成交冷清,三轮政策|土拍研报 | 最高限价( 二 )
多渠道供应租赁用地，加大租赁用地供应节奏
2021年7月发布的《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》指出：人口净流入的大城市要提高保障性租赁住房用地供应比例，在编制年度住宅用地供应计划时需要单列租赁住房用地计划，做到优先安排、应保尽保。
集中供地城市多为热门城市，在年度土地供应计划中均对租赁用地供应有所提及。由于第一轮集中供地租赁用地供应较少，第二批集中供地加大了租赁用地的供应力度，19个城市采用均采用直接配建租赁住宅的方式，长春、长沙和深圳等8个城市仍旧采用达到最高限价后竞自持或者竞配建的方式。这些措施使得二轮土拍租赁面积供应大幅增长，同时也加大了房企的开发运营难度，压挤了项目利润。
数据来源：焦点研究院，各地公共资源交易中心
品质新政频繁出台， 引导企业规范施工
本批次有14个城市在出让文件中提出了品质管控政策，主要分为竞品质和定品质两个类别。该政策的出台的主要原因是：一轮集中供地土拍稳定地价效果不理想，外加关于房价的调控频出，项目利润空间被压缩。此外房企普遍采用高周转的开发模式，通常拿地之后快速开工，快速预售，这无疑会压缩项目建设周期，容易留下后续质量隐患。
为了防止房企在建造过程中压缩成本以及过分压缩建造时间，在二批次土拍中推出品质管控政策，毫无疑问这会提高建造成本，降低企业拿地意愿，像杭州的10宗竞品质地块全部流拍，但是针对北京和青岛的热门地块，仍旧达到最高限价后的竞品质竞价阶段成交，不具备竞品质的能力房企被拒之门外，该政策会进一步加剧市场分化。
二轮政策调控严厉，三轮政策有望趋缓
从二轮土拍政策的总体情况可以看出，为了实现稳地价，稳房价，稳预期的调控目标，二轮集中供地政策的导向比较明显，引导企业降杠杆，加大租赁住宅用地供应，通过限地价，限房价等措施稳定房地产市场，二轮政策利好资金充裕和开发品质较高的企业。
叠加销售下滑和融资规模下降等因素的影响，已经结束土拍的20个城市溢价率均发生下滑，二轮土拍异常交易（流拍，停拍，中止交易）地块数量明显加大，土地市场热度下滑过快，政策调控的结果并不理想，不利于稳定市场。
数据来源：焦点研究院，各地公共资源交易中心
数据来源：焦点研究院，各地公共资源交易中心
第三轮集中供地土拍已经拉开帷幕，深圳、苏州、南京和无锡4个城市已经公布了第三轮土拍的出让公告，加大租赁用地供应的主基调没有发生变化，同时下调竞买门槛，主要针对保证金比例，付款进度等方面，总体政策放松。焦点研究院预计第三轮集中供地土拍政策会在原有的高压态势下发生调整，捆绑限制变少，2021年集中供地政策限制将会走出“V“型走势，这样便于房地产市场的稳定，具体后续变化焦点研究院将会持续关注。
数据来源：焦点研究院，各地公共资源交易中心
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