二轮集中供地用力过猛致房企躺平成交冷清,三轮政策|土拍研报 | 最高限价
焦点研究院 · 土拍研报
主题：第二批集中供地土拍政策解读和第三批土拍政策预测
研究员：赵文浩
出品时间：2021年10月28日
随着宁波和郑州两个城市的集中供地出让公告发布，第二批次22个城市的土拍公告发布完成。和第一批次土拍规则相比，二批次集中供地土拍变化较大。截止到目前，已经有20个集中供地城市的土拍已经结束，根据土拍结果来看，二轮土拍转冷趋势明显，多数城市政策调控效果并不理想。本文尝试从建立房地联动机制，降低企业杠杆，提升购地门槛，加大租赁用地供应和提高开发品质这5个维度对第二批集中供地的规则加以描述分析。
数据来源：焦点研究院，各地公共资源交易中心
加强建立房地联动机制，下调溢价率水平稳定地价
加强房地联动机制，16城涉及限制最高销售房价，第一批合计有13个城市在出让公告中对后续销售房价进行了限制，本批次增加了武汉、广州和重庆3个城市，此外深圳在第二批集中供地公告二次发布后，下调了多宗地块的最高销售均价。在土地出让的时候规定最高房价，此举有助于建立和规范房地联动机制，便于稳定房价和稳定市场预期。
多数城市最高溢价率下调至15%来稳定地价，除了6月已经出让的长春和厦门外，20个城市第二批地块的溢价上限均发生了下调，其中19个城市溢价上限被下调至15%及以下，仅无锡部分地块溢价率超过15%。此外14个城市在达到最高限价后取消竞配建或竞自持竞拍环节，这样有利于稳定可售部分地价，提升项目利润空间。广州、深圳、重庆、武汉和长沙5个城市由于一轮土拍溢价率过高，二轮土拍中仍旧使用竞配建或竞自持的竞拍政策,政策保留的初衷是为了给这些城市的土拍降温。
禁止马甲企业参拍，严查购房资金降低企业杠杆
除了6月挂牌竞价的长春和厦门，本批次20个城市采用禁止马甲企业参拍的规定。马甲企业参与土拍在近几年的土拍过程中屡见不鲜，具体来说就是为了获取热门地块，在达到最高限价后的摇号/抽签环节竞买中，部分房企设置多家关联公司来提高拿地的概率，禁止马甲企业参拍有利于降低大型房企拿地的概率，便于其控制杠杆水平，同时给与更多中小企业参与机会，利于平衡市场。
【二轮集中供地用力过猛致房企躺平成交冷清,三轮政策|土拍研报 | 最高限价】土地竞买和开发过程中必须采用自有资金，对于违规融资，占用房地产上下游产业链等多种资金的情况进行限制，这一条更加直接的导致了部分高负债房企在二轮土拍中拿地较少，该政策意图引导企业理性拿地降低负债，导致了在二轮土拍中资金较为充沛的国企拿地较多。
现房销售等新政出台，多举措提高购地门槛
北京、武汉、杭州、成都和宁波5个城市均有提及现房销售，除成都以外其余4个城市均为首次推出现房销售政策。宁波规定了3宗地块必须采用现房销售，杭州是针对10宗竞品质地块均采用现房销售，北京和武汉是达到最高限价后竞现房销售比例。众所周知，业内普遍采用的期房销售方式可以缓解房企资金压力，现房销售试点的推行利好资金较为充裕的开发商。
针对参拍企业的资质，本批次22个城市均要求必须具有相应的房地产开发企业资质。过往地块竞拍中通常要求：法人、自然人和其他组织均可申请参加，违反当地国土部门政策法规的竞买主体和个人除外，新规定限制了资管公司和临时设立的公司参拍，提升了竞拍门槛，有利于给土拍降温。
数据来源：焦点研究院，各地公共资源交易中心
推荐阅读
- 二手房|宁波第三批集中土拍完美落幕！奉化能否凤凰涅槃，再创辉煌？
- 触顶|宁波第三批集中供地：38宗地块超247亿成交，3宗触顶待摇号
- 小姐姐|二批供地相继入市2022年小户型能否重回市场
- 房价|年底又是工抵房集中期，不同区域行情冷热分化明显
- REITs|南京集中签约3个保障性租赁住房公募REITs项目
- 存量|安宁市现有存量住宅用地3033亩最早供地项目动工8年未竣工
- 现房|北京今年首次集中供地挂牌18宗地块:起始价492亿元一半设竞现房销售面积环节
- 成交|北京2022年首批集中供地挂牌18宗地 2月中下旬集中成交
- 二手房|二手房主急哭！又上新5700套房！刚刚，江核首批供地计划曝光
- 四川省|未来几年，国人或将选择集中居住？其中有“9座”城市备受关注