吾悦广场|江湖外传|地产鱿鱼游戏太残酷，佳兆业爆雷在劫难逃？宁河

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【吾悦广场|江湖外传|地产鱿鱼游戏太残酷，佳兆业爆雷在劫难逃？】

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最近地产爆雷新闻太多，前几天佳兆业理财兑付又出问题了，大多数地产人惶惶自恐，悲观情绪不断蔓延，笔者谈谈自己的观点，仅供参考。多数媒体人把地产爆雷称为多米诺骨牌效应，我认为有失偏颇，多米诺最后的结果是骨牌倒完，而这场地产“疫情”一定有胜利者，那就是最近两年保持投资克制的房企，这倒像一场精彩的鱿鱼游戏，守方取得了阶段性的胜利，攻方在这场游戏中彻底的完败。笔者认为守方代表有：万科、龙湖、万达等企业，攻方代表有：恒大、佳兆业、华夏幸福、蓝光等企业。

胜在哪里？败在哪里？说白了，这场鱿鱼游戏就是资本运作游戏。而这场鱿鱼游戏的胜方就胜在资金运用上。很难想象，身处“三道红线”绿档阵营的佳兆业也爆雷了。根据截止今年6月底的财报显示：佳兆业剔除预收款的资产负债率69.9% ，净负债率93.7% ，现金短债比1.53倍，短期借款250亿，长期借款987亿。要知道这个被称为深圳的旧改之王， 2019年一度冲进千亿阵营，却因为11月4日一笔3亿元的到期理财无法兑付导致爆雷。消息爆发，港股一天内跌幅高达15%市值只剩70亿港元，上千名投资者围堵讨债。被迫亲自出面的郭老板只有拿出惯用的办法稳住投资人，卖资产和债务展期。与此同时，深圳政府开始出面，重点研究佳兆业与花样年的流动性问题，似乎要给佳兆业账面受限资金适度解绑。这笔由佳兆业集团担保涉及千人的理财规模达127亿，佳兆业集团账上有钱，账面现金及等价物高达384亿，但今年3月1号出台的资金监管政策让其无法自由支配，再加上10月底三家评估机构标普、穆迪和惠普不约而同地对其下调信用等级，可以说佳兆业更加借不到钱了，可谓雪上加霜。

三起三落的郭老板这次将面临命运真正的挑战。从旧改之王到城市运营商，似乎开展多元化的房企命运都不咋地，特别是涉及足球这个烧钱如流水的领域。作为家族企业领军人的郭老板，同济大学高材生，那是对建筑领域真是深知熟稔，因此当年做旧改做得风生水起。做旧改从来都不是地产高周转的做法，除了具备强有力的资金投入外，还要与政府相关部门保持密切的合作，从旧改立项、启动到挂牌时间都比较长。好在深圳是特区，是国家展现经济发展成果的重要窗口，企业有没有原罪，不得而知，至少在深圳拿下多个旧改项目的佳兆业从来不缺贵人相助。过去近10年的地产市场有三道坎， 2008年金融危机， 2015年市场低谷期，郭老板凭借贵人相助度过厄运。先有香港潮汕帮的相助，后有兄弟融创孙宏斌的提携，每次都逢凶化吉的郭老板，这次是否能平安身退？现在通行的地产现金流闭环模式为：项目前期融资+开发期融资+销售回款。预售资金监管和“三道红线”政策的出现彻底把闭环打开，让佳兆业灵活调度资金的能力丧失，首尾不容易衔接上，近期佳兆业再也无法高周转了。当下能应对危机的只有卖优质资产了。旗下的优良资产，物业板块算一块，尽管说佳兆业手持2.5万亿货值的旧改项目，但是千万不要忽略了这个市场流动性很差，全盘出售旧改项目是不现实的，估计部分项目会让一些流动性充裕的房企入股化解资金困境，主要还是佳兆业操刀旧改。据佳兆业现场公布数据，公司掌控有95个旧改项目，总货值6000亿，其中，已经通过立项的项目14个，预计货值1100亿，通过专规的项目9个，预计货值800亿，进入主体阶段的项目1个，货值49亿，准备预售的项目4个，货值161亿，其他还在前期的项目71个，预计货值4000亿。只要能顺利卖掉部分旧改项目，佳兆业挺过危机的可能性是很大的，但是这个时候千万别再出重大的负面新闻，否则接盘侠一哄而散。

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