国有土地上房屋征收与补偿条例|房屋征收中你不可不知的4个细节，弄好了补偿能涨一大块！
经过多年的征拆实践，被征收人群体对于《国有土地上房屋征收与补偿条例》都比较熟悉了。但在明律师曾多次说过，仅仅知道这一行政法规是远远不够的。正所谓细节决定成败，房屋征收中与提升补偿相关的许多细节就藏在各地的征收补偿规范之中。本文，在明律师就带大家通过2020年最新修订的《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》来看一看细节是如何助力被征收人维护自身合法权益的。
【细节一：补偿方式选择有学问，货币补偿值得考虑】被征收人始终希望选择房屋产权调换这一能直接确保自己有房住的补偿方式，这是可以理解的。不过，若被征收人真的不缺地方住，直接选择货币补偿也许能收到意想不到的政策红包。《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》第27条规定，被征收人选择货币补偿的，按被征收房屋评估价值的20%给予补贴。这无疑凸显了政策对货币补偿这一方式的明确鼓励。这并不算完。《办法》第40条在奖励金政策设置上同样明显倾向于货币补偿选项：被征收人或公有房屋承租人在征收补偿方案确定的奖励期限内签订补偿协议并交付房屋的，选择货币补偿的，按照不超过被征收房屋评估价值的20%给予奖励。而奖励金的奖励比例是从2%起步的，那么不超过20%已经是一个比较高额的奖励政策了。当然，具体到个案中能否落实这样的规定，要看具体征收项目的补偿方案是如何白纸黑字写明的。
【细节二：选择“外迁安置”或有额外的安置面积提升】在被征收人选择房屋产权调换的情况下，“回迁”和“外迁”同样有所差异。基于调整规划布局、促进新城新区发展的考虑，地方政府多会对外迁安置给予政策支持。《办法》第31条规定，对住宅房屋实施产权调换时，在征收范围外进行的，根据产权调换房屋区位，每户奖励被征收房屋套内建筑面积10%至20%的套内建筑面积，具体奖励面积在征收补偿方案中予以明确。而《办法》第34条进一步规定，对营业用房等非住宅房屋实行产权调换的，因城市规划等原因，在征收范围外进行产权调换的，根据产权调换房屋区位每户奖励被征收房屋套内建筑面积10%至30%的套内建筑面积，奖励的套内建筑面积部分不结算房价款，具体奖励面积在征收补偿方案中予以明确。简言之，选择外迁就能确保产权调换房屋面积的增加，“1:1”的征一还一仅仅是一个开始。那么会不会因为外迁而使自家孩子的就学受到损失呢？当然不会。《办法》第33条规定，被征收人、公有房屋承租人迁出原地后的义务教育入学，征收之时可一次性选择6年内继续在原户籍所在地按照原招生办法入学，或者在迁入户籍所在地教育行政部门划片招生的学校就近入学。哪边的教育资源状况好，就选择在哪边入学。
【细节三：“公摊面积”不再让人愁】新建的产权调换安置房通常都存在一定的公摊面积，且相较于配套设施落后的被征收老旧楼房而言要大得多，这是居住品质提升的表现，并不是坏事。同时，被征收人也无需担心安置房的实际使用面积因公摊面积的存在而缩水。《办法》第31条明确规定，实行产权调换的住宅房屋，产权调换房屋的套内建筑面积应不少于被征收房屋的套内建筑面积。公摊面积部分均不结算房价款。换言之，所谓的“1:1”是套内建筑面积的1:1，这是在590号令“建筑面积”概念上的前进，《办法》在第34条对营业用房等非住宅房屋做了同样的规定。
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