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房价的快速上涨到底是好事还是坏事？对此不同阶段的市场有着不同的解读 ， 对于10年前的楼市 ， 不管是市场饱和度还是城市经济的发展 ， 不管是对内还是对外 ， 都需要一个较为灵活的经济产业链来作为刺激手段 ， 此时土地财政、房地产行业就显得至关重要 。 对此毫不客气地说在那个时候 ， 市场经济崛起的衡量标准就是房价出现起伏 。
而对于10年前的楼市来讲 ， 随着城镇化进程到了一定阶段 。 其次投资性群里涌入市场 ， 此时炒房风气开始弥漫在热点城市 ， 上游靠着高杠杆的金融政策 ， 下游靠着囤房刺激房子升值 ， 在这如此尴尬的局面下 ， 所谓的房价上涨就是财富的过度聚集 ， 并非政正常走向 。 正是因为如此 ， 调控政策也是逐渐加码 ， 整个楼市开始呈现“越是调控越是上涨”的奇怪现象 。
当看到这里时 ， 你以为事情进展会延续下去 ， 但现实很打脸 ， 对于本轮调控而言 ， 足以用“本命年”一词来形容 。 至于如何来理解这一句话 ， 其实可以从2个方面来看：
一是截止11月26日 ， 全国有380家开发商破产 ， 也许从表面上数据来看和去年水平持平 ， 但有一个潜在风险值得大家注意 ， 那就是即使是头部房企 ， 在面临债务压力时 ， 也有点有心无力 ， 甚至传出“债务到期无力偿还”等新闻 ， 这一点看似有点谣言的感觉 ， 但其实能懂的人都懂 。
二是人户分离似乎成为必然的现实 ， 2020年我国人户分离人口为4.92亿人 ， 和10年前相比较 ， 增长了88.52% ， 市区内人户分离人口增长192.66% ， 流动人口增长66.73% 。 仅从这赤裸裸的数据来看 ， 我们得明白一个道理 ， 那就是城市吸虹效应的扩大的背后 ， 房产资源分布不均匀的局面也就随之而来 。
那介于以上2点 ， 那3年后 ， 房子是“随便挑”还是“买不起”？或者说在未来3年内时间里 ， 不管是房价的高低还是市场的供给量 ， 到底能不能发生一个本质变化？对此不少业界人士也是看法不一 。
客观来讲 ， 影响房价走向无非就是3个因素 ， 那就是金融、政策、人口 ， 而从过去20年的案例来看 ， 调控政策起到了最关键性的作用 ， 例如最初的去库存、棚改 ， 短期来看对本地经济进行推倒重建 ， 特别是针对本地居民进行现金补贴使其财富溢出 ， 硬生生将周边城市的消费力拉伸 。 反观如今的政策定位 ， 我只能说有点过于直白 ， 深圳的二手房参考指导价、22个重点城市的土地集中出让、北京严厉打击学区房、上海将法拍房加入限购等等 ， 这一系列官方动向动作都在佐证一个道理 ， 那就是简单的遏制房价已经不再能满足市场 ， 当下必须从本质环节 ， 例如土地、交易进行限制才能产生奇效 。
而从金融趋势来看 ， 信贷资源的流向在2021年发生了翻天覆地的变化 ， 当下最为明显的就是房企的内部挣扎 。 自从下半年开始 ， 央行、银保监会开始针对金融机构各维度环节新增限制 ， 其次反哺金融机构开始施压各大房企 ， 毫不客气的说超过80%的房企都在面临不同的债务规模的压力 。 与此同时国际形势也是变化莫测 ， 海外美元汇率冲击 ， 对此海外的融资和发债都受到了影响 ， 为了应对这一股冲击 ， 不少房企高管表示 ， 内部正在做减法 ， 或者说收缩业务布局 ， 将会着眼于短期或者正在进行中的项目 ， 如果想在房地产行业这条道路上走得更远 ， 只有先活下来 。
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