老人将房产过户给儿子后
【 赠与|已过户的房子，另设居住权是否有效?】又在遗书中设立了居住权
让再婚老伴居住到百年后
这样设立的居住权有效吗?
张某与黄某于1999年9月办理结婚登记
婚后二人共同居住在张某婚前所有的房子
张某于2012年1月去世
去世前立下“遗书”
将其生前居住的房产
留给黄某居住到百年后
但是
张某立“遗书”前
已于2006年将该房产赠与
并办理产权转移登记至前妻所生的儿子名下
2015年，张某儿子向农信社申请最高额抵押借款，以张某生前赠与的房产提供最高额抵押担保，并办理了抵押登记。德化农信社因张某儿子未能按约还款起诉至法院并申请强制执行。
法院于2020年12月裁定拍卖涉案房屋。继母黄某以张某在生前曾立有的“遗书”，同意其居住到百年后为由，要求法院判令排除法院强制执行。
法院经审理认为
张某立遗嘱前已将房产赠与并将产权转移登记至张某儿子名下。依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，涉案房屋自转移登记之日即2006年9月起，所有权人不再是张某，也不属于张某死亡后的个人遗产，因此其生前无权在涉案房屋设立居住权，“遗书”所写的房屋“要给黄某居住到百年后”的内容，因无权处分而无效。
无效的民事行为自始至终没有法律约束力。因此，黄某以张某生前设立的居住权要求排除法院强制执行的理由不能成立，其请求不予支持。一审判决后，当事人未提出上诉，目前案件已生效。
居住权，是民法典新增设的规定，是用益物权的一种，指对他人所有的住房及其附属设施占有、使用的权利。
那么如何设立有效的居住权呢?这就要求设立居住权人对房产有处分权。设立的形式多样，既可以根据遗嘱或遗赠，也可以按照合同约定。
【来源:宝泉岭人民法院】
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