济南|福州五四北片区，新城卓越.榕域风华分析齐鲁晚报|齐鲁壹点

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继续楼盘分析，有读者留言新城卓越.榕域风华，今天就来聊聊这个位于五四北的高配比安商房。
楼盘规划榕域风华：备案名（新城卓越公馆），地处：五四北，郭前路与坂中路交叉口
项目规划8栋住宅，规划1000套左右，其中可售商品房仅88套，是典型的混合安商房，有意向的购房者需要注意。

土拍情况2021年5月12日，新城以限价8.14亿摇号拿下宗地2021-21号，楼面地价10382元/㎡，溢价率30% 。土地面积：49亩，容积率：2.4 ，限高：80米，需配建6.6万方安商房，销售均价15948元/平方米，由福州市土地发展中心回购，商品房指导价27500元/平方米。

分析：今年第一次集中供地，新城以限价+摇号拿下了五四北战坂的安商房地块，由于总建筑面积78405㎡，对比配建的安商房，比例高达84% 。
从地块指标和地形来看，在限高80米的条件下，容积率2.4 ，加上地形方正，可以说开发空间非常好，只不过配建了大量安商房。
从楼面价1W ，对比回购价1.6W ，差价6K ，可以说安商房已经保障了利润的回笼，对比当天东区的三幅地块，高配比安商房可以说是不少拿地房企的福音。
户型情况89平米：三房两厅两卫，三开间朝南，市场主流布局，优势在于89的面积，做到了宽阳台，以及主卧还能搭配L型衣柜，可以说优势不错。

区位情况项目位于五四北战坂，虽然东北侧是福州首个TOD项目天空之城，不过当初宣称的3号线目前并没有落地，目前距离地铁1号线1.2公里，没有太大辅助，项目西侧350米，融信澜天边有个龙头路垃圾转运站，目前周边以新盘为主，项目东侧400米是省妇产医院。总的来说，项目区位比较一般。

价格情况虽然项目还未上市，不过土拍已经给出了指导价，考虑到溢价率上浮，备案价预计28325元/㎡，与周边新盘备案价接近，当然由于是高配比安商房，实际也是优惠去化，对比周边看看：

1、榕发夏荷郡：战坂混合安商房，优惠价2.2W左右
2、旭辉榕宸天著：战坂混合安商房，备案价2.75W ，优惠价到过1.95W
3、融信澜天：复式纯商，当初售价2.7W左右

分析：对比项目周边的新盘，除了中庚香山新时代和融信澜天，当初以纯商均价2.7W左右上市外，周边的其他全部都是混合安商房，备案价都在2.7W左右，不过实际优惠价都在1.95-2.3W之间。
对比板块目前在售新盘，除了泉头的几个滞销盘外，近期上市的有五四领峯，融信澜湾，鲁能公馆三期等，对于这些项目，目前看去化压力都不小。
可以说从项目的定位来看，有了比较好的参考，目前给出2.3W的参考价，对比周边的安商房， 2.3W可能溢价也不算大。
不过考虑到周边安商房总量实在过大，东北侧的世茂云图二手已经挂出了1.85W的单价，从选择来说， 2.3W依然不是太理想。
楼盘总结项目位于五四北战坂，定位高配比安商房，优势在于社区布局尚可，存在较大的公共空间，户型设计也贴合市场主流，劣势在于周边地铁覆盖较弱，板块高配比安商房众多，未来二手市场会受到较大的冲击力。对于有意向的购房者，建议多比对市场均价，目前五四北热度也不高，对于高配比安商房，二手市场很容易出现个别特价案例，多考虑清楚再下手。