公摊|福州：鲁能公馆三期2.85W，联发臻品3.65W，鼓楼映4W，怎么看？福州|楼市

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近期福州不少项目领证首开，分布也比较广，鼓楼、台江、晋安、仓山都有，正好今天都盘点一遍看看。
鲁能公馆三期昨晚首次备案，两栋楼，共270套，均价2.85W ，询问置业是带精装。

2号楼：26层，无落地，共150套， 3梯6户，端头126 ，中户95 ，均价2.82W ，公摊21.6%
3号楼：21层，无落地，共120套， 3梯6户，端头123 ，中户111 ，均价2.89W ，公摊20.6%

注意：项目的楼层差价比较特殊， 8层开始，每层差价100 ， 16层开始每层差价50

分析：项目定位纯商盘，从首开楼栋来看，除了145户型外，全部都有供应，首开试探市场的操作，对于项目而言，楼面价1.55W ，目前给出了精装2.85W的均价，这个价位与之前预期差异并不算大。不过要论是否有性价比，对比看看：

1、鲁能公馆一期：次新房精装挂牌价3W ，距离地铁近，存在安置房隔离问题
2、鲁能公馆二期：次新房毛坯挂牌价2.7W ，社区较小
3、绿城海棠映月：纯商洋房毛坯均价2.67W ，地铁口，社区偏小

如果按项目的定位，对比自身一二期，也谈不上溢价，但是对比已经开盘的海棠映月，项目距离地铁偏远，优势并不明显，单价还更贵，不过海棠的劣势在于都是150左右的户型，受众面较小，当然鲁能三的户型大部分也在110以上，预算同样不低。
如果把项目放在上半年看，这个均价看上去中规中矩，但是近期楼市全面降温后，五四北战坂的天空之城，高层已经出现2.2W的特价，杨廷不少项目也朝着2W以下发展。虽然目前没有了隔壁海棠映月的竞争，但是从目前的市场热度来看，项目的这个价格，只能说因为楼市变化，中规中矩也变得偏高。
当然从项目的选择来说，最大的吸引力反而是95平的产品，因为总共就2栋楼，同时位于中户单价也是目前所有户型最低的，如果一定要选择，由于项目的楼层差价，预计是被限价卡住，所以高层差价优势很大，比如802与2302 ，差15层，差价800 。
如果是预算110以上，目前看建议缓缓，首先110平米的房源是最多的，预计短时间难以去化， 125平米总价已经达到370W ，然而海棠映月149平的产品，洋房总价385W ，可以说对比下来，优劣势很明显。

联发臻品昨晚备案，仅一栋楼， 38套，均价3.65W ，公摊26.2% ， 143平米户型，一楼底商。

分析：项目位于台江区，楼面价2.1W ，土拍指导价3.55W ，由于溢价所以指导价3.65W ，与备案价一致，项目配建安商房，比例在39% 。
从区位来说较好，周边存在国货小，实际划片等交房才能确定，由于规划20层的2T2板楼，消防配建增加，所以导致项目的公摊高达26% ， 143平米，套内仅106平，虽然户型做大面宽设计，但是实际的尺寸还是需要多注意。
对于项目而言，由于总量就38套，加上地处二环内，去化难度预计不大。从楼层差价来看， 5层开始，每层差价100 ，敏感层14 ， 18便宜500 。
从选择来说， 5层以上，很明显选高楼层优势大，从地块来看，东南侧存在安商房，预计采光有一定影响，特别是低楼层。