鼓楼映12月6日备案 ， 216套 ， 27层 ， 无架空 ， 商品房102套 ， 均价4W ， 公摊26.1% ， 其中2套104平 ， 100套60平米 。
分析：对于项目而言 ， 定位市中心混合安商房 ， 目前周边有三个同类型项目 ， 汇诚永安里、融侨花满庭、融湾澜玥（未开盘） 。
从定位来说 ， 这4个项目都是主打市中心高配比安商房 ， 目前永安里和花满庭 ， 备案均价都在3.98W左右 ， 与项目4W的均价差异并不大 。
当然实际情况都是对外宣称一手更名 ， 实际售价高达5.5W ， 从这几个项目来看 ， 优势都市中心+少量商品房 ， 去化压力不大 ， 加上周边存在头部学区 ， 比如鼓楼映南侧就是一附小 ， 当然实际划片也难说 。
对于这些楼盘 ， 目前关注度很高 ， 都是主打小户型 ， 对于不少特殊购房者有较大吸引力 ， 但是自身的溢价并不低 ， 加上地块偏小不规则 ， 混合安商定位 ， 从未来的居住体验来说并不算太强 。 只能说购买有风险 ， 多评估再出手 。
凯佳江南里12月9日备案 ， 7号楼 ， 16层 ， 配建底商 ， 60套 ， 均价2.74W ， 公摊19.1% ， 端头117 ， 中户88 。
分析：项目2020年10月首开 ， 配建人才房 ， A区目前已经接近清盘 ， B区已经开盘6号楼 ， 目前也全部网签 ， 这次开盘7号楼 ， 与之前定位类似 。
从均价来看 ， 2.74W ， 与江南CBD的均价持平 ， 目前周边的项目均价 ， 建总领筑2.6W ， 融信海纳B区精装2.9W ， 从价格来看不算夸张 。
当然对于项目而言 ， A区开盘的时候 ， 说B区几栋不打算对外 ， 开发商要自己买下来 ， 然后一栋栋开盘 ， 总共42亩的地块 ， 1年时间 ， 还没全部备案 。 可以说其中的原因也值得品读 ， 当然这种例子 ， 附近的建总领筑也是如此 。
从项目的价格来看 ， 一样的情况 ， 放在上半年来说 ， 中规中矩 ， 但是到了这个时间点开盘 ， 很容易发现情况不一样 ， 比如建总的6号楼 ， 10月开盘 ， 目前网签还剩余过半的房源 ， 与上半年的几栋开盘已经出现了较大的下滑 。
从项目自身的定位来说 ， 社区分成两边 ， 整体的成型度较低 ， 加上还有人才房存在 ， 依然有一定影响 ， 同时项目附近目前城建比较一般 ， 优势依然是目前板块的供应量不大 ， 不过目前看项目的去化 ， 预计不如之前几栋来得轻松 。
盘点总结从近期这几个项目的备案来看 ， 备案价整体都与周边持平 ， 没有看到太大的上涨预期 ， 有土拍指导价的基本就是按指导价备案 。
对于鲁能三期 ， 目前看去化压力是最大的 ， 项目的定位非常类似金山的大名城紫金九号 ， 定位纯商地块 ， 主打110以上刚改产品 ， 偏偏又存在95刚需产品 ， 而且连廊设计 ， 甚至高达3梯6户 ， 整个社区的定位有点不上不下 。
对于凯佳江南里 ， 没太多关注以为已经清盘结束 ， 当初对外宣称被开发商内购的楼栋默默的开始对外销售 ， 可以说自身的压力不小 。
对于联发臻品 ， 市中心的安商房 ， 户型设计也非常贴合主流 ， 但是公摊高达26% ， 没有社区 ， 这样的产品定位 ， 去化压力可能不大 ， 但是吸引力预计并不强 。
对于鼓楼映 ， 市中心+学区预期 ， 与周边几个项目同样的操盘方式 ， 统一采用更名加价 ， 5.5W以上的价格 ， 预计划片没有想象的好 ， 其中的风险与预期同时存在 。
综上 ， 对于不少项目而言 ， 价格虽然看上去中规中矩 ， 放在上半年可以说难度不大 ， 但是随着近期楼市下滑 ， 同样的价格 ， 现在的市场已经出现了一定抗性 。 可以说楼市也是瞬息万变 ， 对于购房者而言 ， 建议多评估再出手 。
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