房地产领域有一些有意思的经济现象。只有兰州拉面和沙县的地方是刚需板块，有麦当劳肯德基就是刚改板块，有星巴克才能算改善板块。板块定位重要吗？很重要！要知道这次价格跳水清一色都是刚需板块。了解一下天津星巴克的分布，有意思也有意义！
我们码了一下各个区的星巴克门店的数量。
数据来源星巴克app第一名不用怀疑，和平区，29家。第二名南开区，达到28家，比河西区多8家。所以南开是有豪宅市场的。
南开的星巴克基本上分布在红旗路以东、红旗南路以北这个范围内。这个范围内的改善客源是全市级的，所以在这个范围豪宅化趋势很明显，这个范围之外的新房大多都是普宅。
红桥区有4家星巴克，3家集中在西北角区域。
也就是说红桥的改善客群大多在南运河以南，所以惠灵顿能卖到4万/平米。再来看河北河东。俗话说，河东一条线，河北一条腿。什么意思呢？河东区最好的地段是海河沿线。河北区最好的地段是海河、新开河与铁路线围合的这片形状类似于鸡腿的这个区域。
河北区的星巴克也是大多在这个区域，说明河北区的改善客群基本上就是在这里。河东区的星巴克除了海河沿线还在万爱商圈有2家，后广场有1家，说明河东区的改善客源主要在这三个地方。
西青比河东、河北、红桥还多，有11家。“新市区”板块，老梅江就有4家；华苑产业园有3家，也算在西青头上了，其实行政算滨海。西青本土板块也有5家——中北镇有2家，南站社会山广场1家，大寺2家。我们一直认为，西青一些板块是有长期价值的。东丽有8家，仅次于环城一哥西青。但其实东丽是让机场和空港撑起了面子。滨海机场有3家；空港有3家，在SM广场，新燕莎奥莱和欧贸中心，印证了空港改善板块的属性。空港大户型比小户型卖得贵，这种板块才是真正的改善板块。东丽本土板块就2家，在新立和东丽开发区。津南区有6家星巴克。双港1家，辛庄2家，没想到咸水沽居然有3家，那说明辛庄和咸水沽是有改善潜质的，这回属于“超跌”了。北辰是唯一一个没有星巴克的区域，从侧面印证了北辰是个刚需市场。这一轮价格跳水，北辰全军覆没！
为什么分清一个板块是刚需板块还是改善板块这么重要呢？因为刚需板块的客群对价格敏感，不会为产品付出溢价，没法拔价格，也就没有成长空间。刚需板块市场下行的时候，跌得最多；市场上行的时候，又涨得最少。像北辰区，各板块这波几乎都参战了。而改善客群愿意为产品付出溢价，市场的下行的时候对改善板块的价格影响有限。坐头等舱的人从不关心经济舱的价格。所以如果不确定这个板块是不是改善，可以参考一下星巴克。
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