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岸田文雄|樊教授说，地产没有大泡沫，你们怎么看？

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岸田文雄|樊教授说，地产没有大泡沫，你们怎么看？

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岸田文雄|樊教授说，地产没有大泡沫，你们怎么看？

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01地产没有大泡沫
日前 ， 樊纲教授说：不太同意现在房地产有大泡沫的说法 。理由是：
这些年来我们每年70个大中城市房价每年增长1%、百分之零点几、百分之一点几 ， 基本是稳定的 。
而城市居民的收入每年增长5%、6% ， 因此住房和收入的价格比在调整 ， 从这里角度看 ， 不必要再去出台政策压泡沫的问题 ， 没有那么大泡沫 ， 需要解决一些结构性的问题和一些局部企业的问题 。
说起樊纲教授 ， 很多人可能忘记了他是谁 ， 但是要告诉你 ， 他就是说有‘六个钱包’论调的那个‘大神’ ， 大家应该就知道了 。
其实详细地去理解樊教授这番话 ， 就会发现 ， 他认为房地产是存在泡沫的 ， 只不过泡沫不大 ， 所以不必要去挤泡沫 。
事实上 ， 房地产究竟有没有泡沫 ， 个人认为是有待商榷的 。

02如何定义泡沫
虽然我同意樊教授认为没有多少泡沫的结论 ， 但他给出的条件则不太认同 。
比如 ，

  1. 究竟如何定义泡沫是准确的？
  2. 究竟有什么数据 ， 或者事实可以证明存在泡沫 。
  3. 哪些城市有泡沫？
  4. 收入增长比大于房价上涨比 ， 忽略了基数大小的问题 。
首先说泡沫 ， 在市场中指的是 ， 市场价格脱离实际价值大幅上涨 ， 直接意思就是价格脱离价值 。
大家读书的时候 ， 应该都有学到 ， 价格围绕价值波动 ， 简单说就是等价交换 。
这也是很多人认为房价有泡沫的理论基础之一 ， 因为房子的价格就应该是钢筋水泥的价格 ， 而现在房价却远高于钢筋水泥的价格 。
其二是房价远高于平均收入 ， 比如深圳9万元/㎡的单价 ， 平均月薪也就9千元吧！而且由于基础大 ， 房价上涨的比例小 ， 但是总额也高于工资增长的幅度 。
比如9万元/平方米的房价 ， 上涨1%就是900元/㎡ ， 一套100平方米的房子就是9万元 。
而9000元的月工资 ， 增长5%的话 ， 就是450元 ， 12个月就是5400元 ， 5400元对9万元 ， 这才是大家焦虑的深层原因吧！
因为房价涨1% ， 工资就算涨5% ， 房价一年的涨幅 ， 也得十几年的工资涨幅才能补平 。 这样下去的话 ， 根本就没有存够买房钱的那一天 。
这就回到了价格本身的问题 ， 究竟这个价格高不高 ， 合理不合理 ， 价格究竟值不值房子本身的实际价值 。

03价值VS价格
那就要好好了解下价值的问题 ， 我们知道 ， 价格围绕价值波动 ， 价格由供需决定 。
那么价值与供需又有什么关系呢？
很多人说 ， 房子不就是用来住人的吗？还能有其他什么价值 ， 说这话的人 ， 我只能说 ， 你可能还活在原始社会 。
城市人都知道 ， 过去这么多年来 ， 房产除了居住价值外 ， 还有教育医疗的资源的加持 ， 还有金融属性的功能 。
更重要的是城市的供需关系 ， 由于土地有限的原因 ， 供需一直处于结构性的不平衡 。 供不应求 ， 才是房价一路上涨的主要动力 。
供不应求 ， 也源于需求不断上升 ， 需求上升 ， 也就是价值上升 。
关于价值上升 ， 这么说很多人可能不理解 。 但是如果换成粮食 ， 就好理解了 。
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