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第一个风险：城市的结构性风险他认为2022年 ， 在大城市 ， 小城市之间会存在结构性风险 。 也就说城市人口净流入 ， 城市人口净流出的城市会发生结构性差异 。
比如哪些城市人口外流的中小城市 ， 会出现商品房库存高 ， 销售难的局面 。
相反 ， 人口净流入的城市 ， 可能存在供不应求的问题 。
对于他的这样看法 ， 完全赞同 。
不仅是2022年 ， 未来楼市城市结构性风险还会加大 。
城市之间的两极分化会越来越严重 。
有的城市房子难抢到 ， 有的城市房子可能无人问津 。
第二个风险：企业性风险他认为有些企业靠早些年卖房子赚了钱 ， 对市场缺乏敬畏之心 ， 认为自己什么都能做好 ， 靠高杠杆快速扩张 ， 结果导致上下游供应链和资金链断裂 。
在2021年由于政策调整 ， 融资渠道的受限 ， 结果房企出现了资金困境 。
到了2022年房企资金风险并没有解除 ， 相反还有一些房企可能存在暴雷风险 。
据贝壳研究院数据：2021年房企到期债务规模达12822亿 ， 最高的一年 。 到2022年房企到期债务9603亿 ， 虽然比2021年减少了3000多亿 ， 但仍然接近万亿 ， 负债依然很高 。
对于某些房企来说 ， 如此高负债 ， 2022年仍然有暴雷风险 。
【购房置业|经济学博士樊纲：2022年楼市将有两大风险】?
从近几年房企债务违约数据看 ， 2021年有67支房企债券违约 ， 违约金额高达735亿 ， 相比2020年翻了一倍多 。
那么 ， 到了2022年 ， 房企违约债券可能也并不低 。
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结合房企债务相关数据 ， 2022年房企经营风险依然不小 。
当然 ， 2022楼市虽然有两个风险 ， 但也有机会存在 ， 依然可以持续发展 。
2021年楼市成交总额大约15.4万左右 ， 据贝壳研究院预测 ， 未来几年全国房地产17万亿的大盘口依然会存在 ， 但新房 ， 二手房 ， 租售房等结构会发生改变 ， 在租赁费 ， 养老房等有创新的空间 。
总之 ， 对未来楼市 ， 整体来说 ， 市场容量依然会存在 ， 也是一个大市场 。 但是市场也发生改变 。 以前闭眼可以开发赚钱 ， 随便买房升值的时代结束了 ， 更加细分的专业的时代来了 。
在2022年 ， 知道了这两个风险 ， 选对城市 ， 选对房企变得至关重要 。
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