loft|二次递表失效！禹洲物业上市，还剩几成胜算？ loft

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【loft|二次递表失效！禹洲物业上市，还剩几成胜算？】

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文丨楼叔
地产存量时代，房企分拆物业上市成为潮流，但并非所有企业都能一帆风顺。
12月16日，港交所披露易显示，禹佳生活服务集团有限公司在港交所递交的上市申请材料失效，而这已经是禹佳生活服务第二次递表，上一次递表为2020年。
禹佳生活服务背后的禹洲集团，起家厦门，于2009年在香港上市。
此次招股书失效，不等于上市失败，禹佳生活服务在更新资料后可以再次申请，但两次递表两次失效，无疑会给上市之路蒙上阴影。
01
禹佳生活服务的物业管理服务业务，早在1997年就展开了，但目前它仍然是一个典型的“蚊型”物企。
招股书显示，截至2020年12月31日，禹佳生活服务分别为127个项目和28个项目提供物业管理服务和商业运营服务，在管总建筑面积约为1760万平方米和80万平方米。

来源：网络
营收方面， 2018年、2019年和2020年分别为3.94亿元、5.44亿元和 6.34亿元，复合年增长率为26.9%；净利润分别为3424万元、6533.8万元和8321.2万元，复合年增长率55.9% 。
总体来看，业绩表现还算可观。但要注意的是， 2020年禹佳生活服务的营收增长，只有16.68% ，净利润同比增幅为26.55% ，对比前几年，下滑趋势比较明显。
比较让人意外的是负债情况。物业管理本身属于轻资产模式，一般来说，物企不会有太高的债务杠杆，但禹佳生活服务却非同寻常。
2017年至2020年，禹佳生活服务的资产负债率分别为87%、88.2%、96.8%、89.1% ，呈过山车走向。要知道三道红线中的资产负债率指标，也才为70% 。
对禹佳生活服务来说，影响后续资本市场预期的一个重要短板，便是其对母公司禹洲集团的高度依赖。
截至2018年、2019年及2020年，禹洲集团及其关联方开发的物业分别占禹佳生物服务在管建筑面积的100.0%、100.0%和83.5% 。

来源：乐居财经
其中，禹洲集团及其关联方贡献的物业管理服务收入分别占禹佳生活服务物业管理服务总收入的100.0%、100.0%和94.9% 。
也就是说，在2020年之前，禹佳生活服务基本没有独立外拓的能力，都是靠禹洲集团的资源输血，直到2020年收购浙江舟山物企、中标第三方开发商，才真正迎来独立外拓。
就目前物企上市潮来看，规模并非上市成败的决定因素。
像深耕川渝地区、刚刚上市成功的德商产投，其在管面积仅有420万平方米， 2020年的营收只有1.27922亿元，但也有三成的收入来自德商集团之外。
像禹佳生活服务这样极度依赖母公司的物企，即便成功登陆资本市场，成长性估计也很难被外界看好，未必能逃过上市破发的局面。
02
那么，禹佳生活服务所依赖的禹洲集团，具体表现如何呢？
2016年禹洲集团总部搬迁上海， 2017年开启三年千亿的征程， 2020年启用深圳总部。
在高速规模扩张之下，禹洲集团成为房地产的一匹黑马。 2017年到2020年，禹洲集团销售额分别为403亿、560亿、751亿、1050亿。

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