如果时光能回到5年前，你对房价的预期是多少？毫无疑问，当时很多人都认为房价最多涨到10000元/平，即便是大城市的房价也不会超过20000元/平，原因大概有两点：其一、在过去5年里，虽然房价始终处于涨多跌少的状态，但是考虑到消费能力有限，房价过高就会出现“买不起”房子的情况。
其二、国人对房子的认知还停留在“居住层面”，并没有过多意识到还有投资价值，因此国人更愿意将现金存进银行。
可是事实告诉了我们，5年前买房放在现在就是稳稳的“财富”，特别是在城镇化快速发展的过程中，平均每年都有超过2000万农村人口涌进城市，并且同时产生了大量的居住需求。在这种情况下，房子基本是“开盘即售罄”，再加上中国很多购房者都有“羊群心理”，简单来说就是“随大流”，由此楼市逐渐被炒热，房价上涨也就不难理解了。
可是，住房毕竟是涉及民生的重要行业，房价过高并不利于楼市发展，而国家为了稳定房价和打压投资行为，持续加强调控楼市力度，例如3道红线、贷款集中制等。
毫无疑问，效果是很明显的，现阶段房价逐渐稳定，不过站在下一个5年的起点，很多国人都有疑惑：现在一套总价200万的房子，5年后还能值多少钱呢？
此前，网上出现一份“2035年房价预测表”，以全国28个热点城市为例，其中房价最低的城市是太原为45000元/平，而最高的是深圳则达到了27000元/平。很明显，这份数据很乐观，就以太原为例，目前房价为12000元/平，也就是说一套总价200万的房子面积约为166平，而到了2035年，相同面积的房子总价则会涨到747万元。
如果以深圳为例的话，虽然总价同样为200万的房子面积只有27平，但是到了2035年，总价却能涨到729万元。笔者认为这个预测表的可信度并不高，其实判断未来房价，关键要从3方面分析得出答案。
第一个方面、造房成本
记得房产大佬孙宏斌曾说过，房价下跌最多不能超过30%，很多国人对此并不认可，他们认为房企造房的利润很高，房价下跌50%都不为过，真的是这样吗？其实在一套房的售价中，除了材料成本、人员成本、营销成本、税费之外，差别更大的是土地成本。
在过去5年，土地成交均价一直处于上涨状态，不过从近两年国家的调控方向来看，短时间土地均价大概率不会大幅上涨，再加上越来越多的城市开始“集中供地”，对供地的频率和面积都有控制，同时也考虑到18亿亩耕地的“红线”，土地成本下降也不可能，更多的是稳定。
第二个方面、人口变化
在过去5年里，供需关系是房价变化的重要原因之一，根据第七次人口普查结果显示，目前我国城镇化率为63.89%，而按照国际上的经验，在城镇化率达到70%之前，城镇化建设还会处于快速发展阶段。此外，按照预测，到2035年左右，我国城镇化率将达到72%，也就是说在未来5年，我国城镇化率将达到66.78%。
当然，我们还要意识到楼市发展已经呈现“分化”状态，正如孙宏斌所说，随着收入水平和生活质量的提高，未来中高端住宅会越来越吃香。很多国人有钱之后，都会小房换成大房，高层换成洋房或别墅。
推荐阅读
- 出售|梅西挂牌出售美国豪宅 2年时间增值200万美元
- 心塞|5个月装修一套房，硬装让我喜出望外，结果家具一上全废了！心塞
- 王石|低价捡漏一套28㎡小公寓，花5万块整体改造，这效果都舍不得出租了
- 二手房|异地买房算一套还是二套
- 购房置业|楼市暖风来了央行提前降息，地方降低首付，最高给购房补贴200万
- 海南|好住│总价35.8万/套起，它凭什么引燃海南楼市？
- 公卫|回农村建房,展示一套“牛”户型,二楼稍微改动就完美了
- 贷款买房|买一套150平和二套75平的房子，到底哪个更划算终于明白了！
- 增城|我纠结了14年：要不要在杭州市临安区买一套房子？
- 柜门|人生中的第一套，80㎡花了24万，不豪华，却被邻居夸赞装修界的榜样