房地产市场|深度干货珠海的房地产市场健康吗,接下来是涨还是跌?

衡量一个城市的房地产市场是否健康、是否符合价值投资,有两个标准:
第一标准是稳定、温和上涨,第二标准是参与方都有利益。
简单来说,就是市场交易中的价格及成交量要稳定,而这之中又涵盖了土地及房屋(房产)交易两个方面。
(一)土地是先行指标
1、土地出让不过度流拍
土地流拍对政府(重要参与方)没有利益;
土地流拍对未来市场的供应量会产生巨大的影响,不利于稳定。
2、土地出让不过度哄抢
过度竞争拍下高地价,出现“面粉比面包贵”的现象,会导致周边楼盘在短时间内出现暴涨。同时在这种情况下,政府很可能会出台相关的调控政策,跟进去买的人就很容易会吃大亏。总的来说,当整个市场受到扭曲时,价格和政策都存在不稳定性,这无论是对参与开发的房企还是参与买房的购房者来说,都是一个巨大的风险。
3、合理的开发利润(确保房屋质量)
从另一个层面来说,土地价格的稳定,也是确保房屋质量的重要影响因素。
一般情况下,政府会按照一个稳定的预期来制定土地的底价,不会刻意地把土地价格提得很高。土地出让时,在底价的基础上适当地溢价既符合政府的预期,也符合市场的发展预期。只有土地价格稳定,才能确保开发商有合理的开发利润,从而使得房屋质量得到保障。
珠海土地市场分析
今年1-11月,珠海共挂出15宗商住用地,仅有斗门一宗面积为0.29万平的“迷你”地块流拍。成交面积约77万平,成交总价约165亿。12月珠海还将有两宗土地出让,分别位于金湾航空新城和斗门湖心路,共12万平,起拍总价32亿。而这两宗土地属于年底压轴大戏,流拍可能性不大。
房地产市场|深度干货珠海的房地产市场健康吗,接下来是涨还是跌?

在楼面价方面,楼面价最高的是万科海上传奇项目。今年4月27日,万科以总价约30.2亿元,折合楼面价20558元/平拿下了保税区商住地块。当时保税区在售的项目仅有华发都会四季,均价3.5-3.8万/平。
而溢价最多的是龙光玖榕湾苑项目。今年3月4日,龙光以总价9.63亿元,楼面价15686元/平+配建5900平,溢价50%拿下南湾二类居住、文化设施地块。当时南湾片区均价2.6-4万/平。
房地产市场|深度干货珠海的房地产市场健康吗,接下来是涨还是跌?

总体而言,今年珠海挂出的土地不算多,
但成交率很高,成交价格也都在合理范围内。
值得一提的是,受到楼市大环境影响,今年全国多地的9、10月土拍都出现不同程度的流拍现象,尤其是想广州、杭州这样的热点城市,情况尤为严重。而10月珠海共出让6宗土地,无一流拍。
可以看出,珠海的土地市场是有自己的节奏的,是稳定的。
(二)房产是主要指标
1、供给及成交量稳定
供给和成交量反应的是去化周期。一般来说,去化周期在6-18个月之内最为合理。如果一个市场要经过五年才能把这个城市所供应的房子卖完,这是极其不健康的;如果只经过三个月就全部卖完,则会出现供不应求、价格暴涨的现象,这也是不正常的。
2、价格年平均涨幅合理
房价涨幅多少才算合理呢?至少要跑赢通货膨胀3%,才叫有得赚。我国近十年的平均通货膨胀率约为2.29%,2020年为2.5%。那么一个平稳的房价涨幅最理想状态,应该是在6%-10%之间。
珠海土地市场分析
我们先来看一下珠海近十年的房地产数据。
房地产市场|深度干货珠海的房地产市场健康吗,接下来是涨还是跌?

从上图我们可以分析出两个有效信息:

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