衡量一个城市的房地产市场是否健康、是否符合价值投资，有两个标准：
第一标准是稳定、温和上涨，第二标准是参与方都有利益。
简单来说，就是市场交易中的价格及成交量要稳定，而这之中又涵盖了土地及房屋（房产）交易两个方面。
（一）土地是先行指标
1、土地出让不过度流拍
土地流拍对政府（重要参与方）没有利益；
土地流拍对未来市场的供应量会产生巨大的影响，不利于稳定。
2、土地出让不过度哄抢
过度竞争拍下高地价，出现“面粉比面包贵”的现象，会导致周边楼盘在短时间内出现暴涨。同时在这种情况下，政府很可能会出台相关的调控政策，跟进去买的人就很容易会吃大亏。总的来说，当整个市场受到扭曲时，价格和政策都存在不稳定性，这无论是对参与开发的房企还是参与买房的购房者来说，都是一个巨大的风险。
3、合理的开发利润（确保房屋质量）
从另一个层面来说，土地价格的稳定，也是确保房屋质量的重要影响因素。
一般情况下，政府会按照一个稳定的预期来制定土地的底价，不会刻意地把土地价格提得很高。土地出让时，在底价的基础上适当地溢价既符合政府的预期，也符合市场的发展预期。只有土地价格稳定，才能确保开发商有合理的开发利润，从而使得房屋质量得到保障。
珠海土地市场分析
今年1-11月，珠海共挂出15宗商住用地，仅有斗门一宗面积为0.29万平的“迷你”地块流拍。成交面积约77万平，成交总价约165亿。12月珠海还将有两宗土地出让，分别位于金湾航空新城和斗门湖心路，共12万平，起拍总价32亿。而这两宗土地属于年底压轴大戏，流拍可能性不大。
在楼面价方面，楼面价最高的是万科海上传奇项目。今年4月27日，万科以总价约30.2亿元，折合楼面价20558元/平拿下了保税区商住地块。当时保税区在售的项目仅有华发都会四季，均价3.5-3.8万/平。
而溢价最多的是龙光玖榕湾苑项目。今年3月4日，龙光以总价9.63亿元，楼面价15686元/平+配建5900平，溢价50%拿下南湾二类居住、文化设施地块。当时南湾片区均价2.6-4万/平。
总体而言，今年珠海挂出的土地不算多，
但成交率很高，成交价格也都在合理范围内。
值得一提的是，受到楼市大环境影响，今年全国多地的9、10月土拍都出现不同程度的流拍现象，尤其是想广州、杭州这样的热点城市，情况尤为严重。而10月珠海共出让6宗土地，无一流拍。
可以看出，珠海的土地市场是有自己的节奏的，是稳定的。
（二）房产是主要指标
1、供给及成交量稳定
供给和成交量反应的是去化周期。一般来说，去化周期在6-18个月之内最为合理。如果一个市场要经过五年才能把这个城市所供应的房子卖完，这是极其不健康的；如果只经过三个月就全部卖完，则会出现供不应求、价格暴涨的现象，这也是不正常的。
2、价格年平均涨幅合理
房价涨幅多少才算合理呢？至少要跑赢通货膨胀3%，才叫有得赚。我国近十年的平均通货膨胀率约为2.29%，2020年为2.5%。那么一个平稳的房价涨幅最理想状态，应该是在6%-10%之间。
珠海土地市场分析
我们先来看一下珠海近十年的房地产数据。
从上图我们可以分析出两个有效信息：
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