在项目租金成本较低，且出租率稳定的前提下，租金差、长租短付模式尚且能够运行。但突如其来的疫情让一二线城市长租公寓出租率断崖式下降，商业模式的隐患便浮出水面。
今年年初，SOHO中国董事会主席潘石屹曾大力唱衰长租公寓，就是因为长租公寓的租金剪刀差在商业模式上站不住脚。他表示在现在的金融、税收环境下，做长租公寓的人“非骗即傻”，原因是长租公寓租金回报率远低于同期银行贷款利率。
克而瑞监测数据显示，在长租公寓盈利方面，目前国内20个重点城市公寓租金回报率为1%-3%，远低于国际公寓8%-10%的水平。
正是由于利润极薄，住房租赁企业必须要在运营端发力。围绕出租率、成本管控的精细化运营让住房租赁成为与商品房买卖截然不同的业务类别。运营者既要有数字化、智能化手段提升效率，又要通过社群文化增加社区的人文关怀。
遗憾的是，业内只有少数头部企业能够获得系统支撑，来兼顾各个环节的运营节点。
商业模式的不成熟和微利现状，加剧了行业的融资难度和成本，而缺少资金支持又限制了企业的进一步发展。
03 住房租赁资本化何解?
住房租赁苦融资久矣，想要实现真正的资本化需要一个循序渐进的过程，不仅要在顶层设计上加以明确和扶持，加快住房租赁REITs试点。还需要企业自身在经营端强化内功，转变融资思路，从过去追求拿快钱，转变为脚踏实地做好企业运营。
有行业内人士指出，住房租赁资本化至少要解决两个问题，一是自身盈利难题;二是整个行业面临的资本信任困境。
“住房租赁真正的盈利模式，不是租金差，而是资产升值和服务溢价。管理由重到轻，是必由之路。”房东东公寓学院创始人全雳认为。
本质上，住房租赁属于生活服务业，营造的是一个生活居住场景，需要长期与客户产生链接，通过生活场景服务带来产品溢价或许是行业未来发力的关键点。
还有一点需要注意，资本具有逐利性，股权融资追求快速回报和规模扩张，这与住房租赁的扎实求稳、长期主义存在突出矛盾。如何在二者之间取得平衡，获得资本而不被资本反噬，是每一个创始人需要考量的难题。
今年 7 月，国务院发布了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发〔2021〕22 号)，明确提出要进一步加强对保障性租赁住房项目的金融支持，支持银行长期贷款，支持租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券等。同时国家及地方已经陆续将保障性租赁住房纳入 REITs 的试点范围内。
未来，随着REITs试点的不断推进，市场化运作的租赁住房也有望被纳入REITs的范畴之中，成为中国REITs的又一个蓝海。
目前，住房租赁企业迫切要做的就是找到适合自己的盈利模式，强化运营能力，静待政策东风。
04
2022年，住房租赁 “钱景”几何?
2021年即将落幕，回顾这一年的市场动向，住房租赁所处的境遇已经截然不同。2022年，住房租赁会面临怎样的机遇?迈点地产创新事业部负责人陈佩认为，或许能够从以下几方面看到市场“钱景”。
l 获得便宜的土地
面粉价格决定面包价格。能否获得便宜的地价、租金是影响住房租赁企业未来发展的首要因素。旭辉瓴寓创始人张爱华认为，“对于长租业务，战略机遇无疑在于政府提供的低成本土地。只有土地成本足够低时，才会出现回报率令人满意的产品。”
工业用地、集体土地的价格大幅低于住宅及商办类用地，对于长租企业来说，实现盈利可能性大幅增加。但这类土地不易获取，大多被国企央企掌握，这也是越来越多的创业系品牌选择政企合作的原因。未来，商改租、工改租等住房租赁改建形式是值得关注的业务模式。
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