一个产业想要迅速发展壮大，没有强有力的金融支持将寸步难行，住房租赁产业正是如此。随着国家租购并举等多项政策的扶持，住房租赁市场规模不断扩大，对资本市场的渴求日益强烈。
房源规模扩张对企业现金流、资金和融资提出了非常高的要求，“对于大部分企业来说，在突破5万间之前，现金流可能就断了。”一名头部长租公寓企业高管说。
【 企业|全年融资370亿元 2022年住房租赁的钱从哪里来？｜2021年终盘点②】无论是通过自持或者收购物业为主的重资产模式，还是以承租物业为主的中资产模式，抑或是输出运营管理的轻资产模式，背后都需要丰富而稳定的融资渠道。
“钱从哪里来”一直是影响住房租赁企业能否活下去和活得好的关键话题。
01 全年融资17次 总额突破370亿元
2021年住房租赁融资回顾
通常来讲，住房租赁行业主要有6种融资模式，包括PE/VC、IPO、银行信贷、险资投资、住房租赁专项债、资产证券化。
据迈点不完全统计，住房租赁领域2021年全年共发生融资事件17起，主要包括住房租赁专项债和VC/PE融资，总计融资金额达到370亿元以上。
回顾2021年住房租赁行业的整体融资情况可以看出，住房租赁专项债在其中唱了一出“重头戏”。
2021年住房租赁专项公司债券共发行16支，累计发行金额372.62亿元。绝大多数发行人为房企，其中不乏万科、华润、保利等大型头部房企。且发行利率较低，以万科为例，其债券品种一的票面利率为3.38%，品种二的票面利率为3.98%。
相比之下， VC/PE融资仅发生1起，即安歆集团获得的前海母基金数亿元Pre-D轮融资。
回顾前几年的数据，2016年长租公寓融资高峰期时，全年融资事件76次，2019年行业开始频繁暴雷，资本市场情况亦发生变化，该年累计融资28次， 2020年受疫情影响，住房租赁融资只有11次，2021年这一数据有所回升，为17次。
可见，近3年来无论是融资规模还是频率都较往年大幅减少。究其背后原因，资本市场对住房租赁的态度转变和行业成熟度的加深是主要原因。
2016-2018年是住房租赁，尤其是长租公寓发展最迅猛的时期，自如、蛋壳、魔方、城家等龙头企业均在此阶段拿到巨额融资。而后2019-2020年，随着疯狂扩张引起的暴雷潮，以及叠加疫情影响带来的行业深度洗牌，资本对于住房租赁的信赖度急转直下，更加趋于谨慎，投资热情大幅降低。
当租金贷、高收低租的陷阱被市场识破，企业需要重新找到说服资本的故事和理由。例如安歆集团，其蓝领公寓赛道的商业模式是其不断获得融资的重要条件。
迈点地产创新事业部负责人陈佩认为，安歆的商业模式是企业付费、员工入住，具有出租率稳定，获客成本低，初始投入更少、坪效更高等优势。同时，安歆关注的群体是城市中的基层服务人员，具有更深远的社会价值。
02 利润薄、运营重、融资难
住房租赁深陷多重困局
从近年的市场环境来看，住房租赁企业融资难、成本高已经成为事实。甚至有观点认为，住房租赁行业已进入资本寒冬。
从根本来讲，融资难是结果和表象，其背后有着更深层的原因。长久以来，住房租赁都没有找到行得通的商业模式。仅依靠租金差的盈利模式造成了住房租赁行业利润薄的普遍现象，加之其民生属性和用户价格敏感性不允许租金出现大幅度上涨。更进一步延长了住房租赁行业的整体回报周期。
中国社科院发布的报告显示，中国租房人群以中低收入的年轻人群为主，年龄在21-30岁的租客占比61.3%，收入在3001-8000元/月的租房人群占比64.2%，这一部分人群正是价格高敏感人群。
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