开发|商业地产开发的关键：做好项目定位( 二 )
3、竞争商圈分析。
不同商圈间存在拉扯力，就消费者而言，有从其他商圈转过来的，也有被其他商圈吸引过去的，所以必须了解竞争商圈有哪些，这些商圈内各种业态的的供给情况，商圈是什么特色，吸引的消费者类型等。分析竞争商圈的目的是确定和所开发商业的竞争关系，差异化的定位能共享消费者，相似或相同性定位，则增加开发难度，需要在竞争商圈的基础上有所突破。
商业地产定位的几个要点
1、项目定位必须与时俱进。
“与时俱进”和“盲目跟风”是两个截然不同的概念，不少商业地产开发商业主往往错误的把盲目跟风当做是与时俱进。举个例子，在几年前以淘宝为代表的电商行业疯狂发展的年代，或许大家也意识到应要在现场体验和服务方面多下功夫。然而，更多的开发商业主则选择盲目的扩大餐饮的比例，以至于在不久的几年后导致餐饮品牌大规模倒闭的被动局面。另外，我们都很清楚当下是百货向购物中心转型的时代，但却不代表我们的新一代购物中心可以全面否决和抛弃传统百货优点。
新零售是“在深挖新一代消费群体的消费习惯、消费需求、和消费心态等基础上去打造的一套与之相映得彰的新零售体系”。马云所提的“新零售”其实仅仅是从消费习惯单一维度出发的，是新零售的一部分，不是新零售的全部。购物中心的定位工作如果基于我们所提的新零售方向去考虑，相信就可以做到与时俱进。
2、项目定位必须精准锁定客群。
一个真正成功的购物中心，并非要全面覆盖所有的客群，而应该是精准锁定某个特定阶层或属性的客群，并为他们提供吃喝玩乐一条龙的优质服务。中国当前的贫富差距较大，光是从这点看，把这两类人同时放到一个消费场所就有点问题。因为两者各自对消费场所的要求、对消费的认知、和对消费体验的期待值都有着天壤之别。
如果一个购物中心的定位是高级白领商务消费（例如上海静安嘉里中心），那么它营造的整体环境就必须是相对高大上、相对安静和文雅的。如果一个购物中心的定位是以学生和刚出社会的年轻人为主的（例如北京西单大悦城），那么它所打造的场所就必须是相对好玩有趣的、相对接地气和热闹的。
然而，购物中心在锁定主力客群的基础上是可以尽量多兼容其它客群的，关键是不能和主力客群有直接的反差。以上海K11为例，尽管它的定位是面对文化人，但也不排除可以在一定程度上满足土豪和高端商务人群的消费。
3、购物中心定位必须有前瞻性。
凡是做过商业地产的朋友应该都很清楚，打造一个购物中心从前期拿地到项目开业，至少需要3年或甚至更长的时间。万达平均18个月，新城吾悦广场平均20个月左右，这都是特例。也就是说，我们在做项目定位的今天，所打造出来的产品是给三年或五年以后使用的。中国目前还处于高速发展阶段，别说三五年，就是三五个月的时间里也极有可能会发生意想不到的变化，所以计划赶不上变化。
因此，我们在给购物中心做定位时，必须要有前瞻性和专业的预判。三五年后，我们的主力消费群体的消费习惯、消费需求、和消费心态是否还和今天一样？三五年后，电商和实体商业之间的博弈关系又会是如何？三五年后，购物中心的整体发展趋势又是怎样的？中国购物中心无序化发展已经到了极点，而我们即将进入有序化发展的新纪元，这就是整体趋势。
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