很高兴，“还原福州楼市真相”系列，已进展到了第10期（前9期：帝封江、南二环、三叉街、五四北、东二环、五里亭、塔头、三江口），本期咱们将要探讨的是马尾板块。一个长期处于福州房价低洼的老五城区，除开四城区以外，闽侯和长乐的房价排名都已在马尾之上，这似乎已是不争的事实。主要原因在于马尾区存在几个房价至暗地带：马尾主城区君竹路和罗星塔一带，均价一万三四；马尾琅岐、亭江一带，均价八九千；还过得去的就快安与儒江一带，均价也就一万六七。“低洼”对于既得利益者来说挺糟心，但对于普通刚需客却未必不是件好事儿。马尾，或许才是福州“住有所居”的最佳践行者！毕竟马尾好歹也是五城区户口，尤其是快安一带，还有地铁2号线延伸段的加持，对于首付只有三四十万的刚需家庭来讲，简直不要太完美。因为对于本就不多的预算而言，只要能买得起，并且能够顺利交付，成为名正言顺的福州人就够了，这在其它四城区是根本无法做到的。至于什么安置房、生活环境、楼盘品质、人文素质等等，或许早已都抛诸脑后了。而事实情况也证明，我们的这一猜测是正确的。接下来，咱们将会通过房企实力、去化表现、楼盘品质、价格表现等多个维度，来对马尾的7个新房项目，来做一个综述，希望大家能有耐心看完。新房项目包括：世茂远洋东江湾、东江湾悦境、招商雍景湾、招商江悦府、远洋山水、名城悦郡、万科紫台。
01楼盘品质东江湾，背靠机场高速，南邻104国道，相距不足百米，周边玻璃厂、医药厂、国家电网汇聚，外部环境同样一般，甚至可以说有些糟糕。项目规划4栋33层高层建筑，其中商品房3栋，安置房1栋，分区不分栋，影响了楼盘的纯性，对后期的居住体验造成不良影响。主打户型包括，62平的2房，以及79平跟89平的3房，刚需定位不。东江湾悦境，乃东江湾二期，紧挨着一期，同样面临着不堪的周边环境，甚至连户型设计都不愿改动一下，也是62平-89平的2房跟3房。不同的是，悦境的4栋楼都是商品房，没有安置房，并且总高18-22层，住房容积率才2.45。相比东江湾的3.2，悦境的居住体验相对会有所改观，但同样定位刚需。招商雍景湾，背靠104国道、铁路沿线，面朝飞毛腿工业园，距离高架桥不到300米，除了地铁2号线延伸段能称得上是配套，其它啥也不是。项目规划8栋657户商品房，以及2栋独立SOHO，多为两梯五户的点状设计。户型包括83平-95平的3房跟4房，以及110平跟115平的复式4房，定位刚需。招商江悦府，乃雍景湾二期，位于一期西北侧，有一期隔开，受高架桥影响不大，但同样还得遭受铁路、货运路、工厂的不良影响。项目规划10栋678户纯商品房，总高18层，也是两梯五户的点状设计，刚需定位。户型与一期几乎完全一致，这点倒是跟东江湾一二期的设计理念不谋而合。远洋山水，在雍景湾东侧，位置上还要更糟糕。项目背靠绕城高速，南面104国道以及铁路沿线，朝东更是紧贴着高架桥，几乎可以说是一个处在噪音包围圈的楼盘项目，令人瞠目结舌。而且项目规划6栋801户住宅当中，商品房占比还不到一半，安置房配比比东江湾一期还要夸张，内外环境应该说是快安一带最糟糕的。户型包括，79平跟89平的3房，以及109平的4房，一样的刚需型项目。万科紫台，位于水岸君山北侧，是一个十全的半山腰项目。宣传中的二附小跟二附中都在山下两公里处，出行就一路58路公交车。本该是休闲度假的项目，却被用来作为刚需，难以想象明年交房之后会有多少人暴跳如雷。不过值得肯定的是，项目的品质构造。规划45栋1376户，全都是总高8层的花园洋房，以及叠拼别墅，住房容积率仅1.4，并且还是万科地产，万科物业，有保障。但户型定位同样是，79平-89平的3房，以及95平-118平的4房，还是刚需定位。名城悦郡，是在售所有新房项目中，地理位置最好的，也是唯一一个可以远离铁路、国道、高架桥的楼盘，想来是多么的金贵啊。项目虽小，但地无遗利，规划了3栋总高29层的超高层建筑，梯户比高达两梯十户，最小户型33平，最大户型57平，从1房到3房不等。似乎在想尽办法榨干最后一滴板块红利，目的只为帮助刚需圆一个福州梦罢了。我们会发现，这7个项目当中，除了山沟沟里的万科紫台，品质上还过得去以外。剩下的几个项目，没有一个能与品质挂钩，但那又怎样，消费者似乎并不在乎。02房企实力世茂远洋东江湾一二期，由世茂和远洋双强联袂，一个是实力房企，一个是国企。招商雍景湾一二期的开发商是大型央企招商蛇口。远洋山水的开发商是国企远洋地产。万科紫台的开发商万科地产，同样是具有国资背景的股份制企业。华润紫云府的开发商，也是国企华润地产。唯有名城悦郡，是由马尾的拓荒者，名城地产所开发。诧异不？这些开发商要么是央企就是国企，要么就是有国资背景的实力房企。这些对普通刚需意味着什么？意味着他们辛苦付出的血汗钱，至少不会出现烂尾风险，而付诸东流。在当下房企频频暴雷的楼市形势下，这点尤为关键，因为普通刚需族更加伤不起。所以，这便是刚需之所以不在乎品质的关键原因之一，因为买得起，且能够得到。03去化表现东江湾一期，均价1万5，以79平3房为例，总价118万，首付35万在马尾买3房。19年7月领证，今年6月交付，去化率100%。东江湾悦境，均价1万6，同样以79平为例，总价126万，首付38万在马尾买3房。去年5月份领证，明年6月份交付，一年半时间，去化率已经完成了88%。招商雍景湾，均价1万63，以83平3房为例，总价135万，首付40万在马尾3房。19年8月领证，已交付使用，去化率100%。招商江悦府，均价1万7，也以83平为例，总价141万，首付42万在马尾买3房。去年12月领证，目前已经封顶，预计明年8月份领证，去化44%。远洋山水，均价1万5，以79平3房为例，总价118万，首付35万左右。去年4月领证，预计明年6月交房， 虽然安置房过半数，但去化仍旧高达94%。万科紫台，均价1万3，以89平为例，总价115万，首付35万在马尾买3房。19年8月份领证，明年6月份精装交付，虽然地处半山腰，但同样去化73%。名城悦郡，均价2万2，套均百万，首付二三十万，便可在福州实现有房梦。今年4月份初次领证至今，截至目前去化率仅35%，是众新房中表现最差的。低洼≠低迷事实证明，一向不被看好的马尾楼市，新房去化表现，竟然比五四北，比三江口、比帝封江不知道好了多少倍，感受不到明显的去化压力。只是因为，他们的主要受众是普通刚需人群，这个社会，有钱人毕竟还是占少数。只因为，开发商产品定位得当，在这里只需三四十万首付款，便可圆了福州梦。至于江悦府为何去化难，我认为产品定位本身，其实并没有太大的过失，问题就出在领证太晚，赶上了楼市下行期，去化困难是在所难免了。而名城悦郡的去化难，除了同样因为领证晚的缘故外，还有产品价格定位不得当。四五十平的2房3房，确实不像房子，多数人内心是排斥的，更何况单价还这么高。不低的价格，加上当前楼市背景所衍生出浓厚的观望情绪，造成了去化难。想要破局其实也挺简单，就是继续发挥马尾低价的优势，刚需客往往并不缺。04板块综述国企＋低价，是马尾楼市的终极杀手锏！经过长期的沉淀，我明显感觉到，马尾已经为自己积蓄了一票刚需力量，只要产品靠谱，价格合适，整体去化难度其实并不大。远洋山水这种安置房社区，都能在短时间内清盘，万科紫台这个半山腰项目，都能完成73%的去化率，我想不出还有什么更大的障碍。话既然说到这里，有三个观点可以了：1、在马尾区，就尽量不要去玩高端了，老老实实地扎根刚需市场才是王道。2、马尾是“住有所居、房住不炒”的践行地。3、一旦选择进场马尾，就必须做好放弃住房“金融属性”的打算。因为这些产品真的一般，板块购买力有限，再置换能力不足，大家都是为了一个简单的居所而来。所以，在福州买房其实并非难于登天，只是眼光不同罢了！
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