《上海市保障性租赁住房租赁管理办法(试行)》政策解读
租赁管理是保障性租赁住房管理的基本方面 ， 也是一项长期、持续实施的工作 。为规范做好保障性租赁住房租赁管理工作 ， 根据《上海市人民政府办公厅印发〈关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见〉的通知》(沪府办规〔2021〕12号)精神 ， 制定了《上海市保障性租赁住房租赁管理办法(试行)》 。《办法》制定过程中 ， 先后召开四场会议 ， 分别听取相关处室、市政府相关部门、各区房管局、部分租赁住房建设运营企业的意见 ， 根据各方面意见进行修改完善 ， 经市房屋管理局局长办公会、市住房城乡建设管理委主任办公会先后审议通过后实施 。
《办法》共四章十五条 ， 主要包括三方面内容：
一、供应和准入管理
1、供应条件 。《办法》规定 ， 保障性租赁住房根据项目不同类型 ， 取得住宅交付使用许可证、竣工验收备案证明或区政府组织区相关部门联合验收的通过意见后方可供应 。
2、准入条件 。《办法》规定 ， 保障性租赁住房的供应对象是在本市合法就业且住房困难的在职人员及其配偶、子女 。住房困难面积标准原则上按照家庭在本市一定区域范围内人均住房建筑面积低于15平方米确定 。家庭人均住房建筑面积根据本人和配偶、子女拥有产权住房和承租公有住房情况核定 。计算住房建筑面积的区域范围结合通勤因素确定 ， 其中保障性租赁住房位于浦西7个中心城区、外环以内浦东新区的 ， 申请家庭位于浦西7个中心城区、外环以内浦东新区的住房应计算住房建筑面积;保障性租赁住房位于其他郊区的 ， 申请家庭位于项目所在区的住房应计算住房建筑面积;保障性租赁住房位于五个新城范围内的 ， 计算住房建筑面积的区域范围可结合新城发展和职住平衡需要进一步优化 ， 具体由项目所在区房屋管理部门提出方案 ， 报市房屋管理部门批准后实施 。出租单位可以在基本准入条件基础上 ， 结合项目实际 ， 细化和增加准入条件 ， 报项目所在地的区房屋管理部门备案 。
3、配租规则 。《办法》规定 ， 保障性租赁住房配租以公开、公平、公正为原则 。项目达到供应条件后 ， 出租单位发布公告启动集中配租;集中配租期间应优先保障本市无房对象 。集中配租后的剩余房源 ， 实行常态化配租 ， 符合条件对象“先到先租 ， 随到随租” 。项目全部或部分户型房源满租后 ， 实行轮候配租 ， 按户型建立轮候名册 ， 并优先保障本市无房对象 。出租单位应根据上述原则 ， 制定项目配租的具体规则 ， 报项目所在地的区房屋管理部门备案 。出租单位不得对符合条件的申请对象挑客拒租 。
4、供应标准 。《办法》规定 ， 三人以下家庭和单身人士可以入住二居室及以下户型 ， 二孩、三孩家庭可以入住三居室及以下户型 。根据供需匹配情况 ， 出租单位也可以将多居室户型拆套安排使用 。
5、资格审核 。《办法》规定 ， 申请入住保障性租赁住房的人员应提交申请表等材料 ， 出租单位按照准入条件 ， 在5个工作日内进行审核;其中住房情况提交项目所在地的区住房保障机构核查 ， 区住房保障机构在3个工作日内出具核查结果 。对审核未通过的申请入住人员 ， 出租单位不予签订租赁合同 。
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