这可是难得的去库存机会，同时意味着住宅市场经过休整之后具备结构性上扬的机会 。
【2022年未来房价走势 2022年未来房价预测】判断4：住宅市场低位震荡，量价齐跌
上面提到土地成交量的减少，反应到住宅市场就是：明年没啥新项目了 。
盘一下今年有拿地待入市项目的主流开发商：也就是保利的体校项目（云上今年不一定会入）、碧桂园的丽华天境项目、金茂的晋阳湖项目 。
然后……没了 。
肉眼可见的住宅供应量不足，我把21年在售品牌项目的情况盘了一下，大概估算22年住宅成交量会在500万出头 。
不及21年的596万，但是仍旧保持在500万的规模 。
成交价则是另外的逻辑 。
首先说明，这里的成交价指的是全市住宅的成交均价，之所以说同比会跌主要因为今年在气势上首先输了 。
21年还有上半年的市场涨价作为基础，拉升了全年均价，而22年承接的是21年下半年的一波降价潮，而且前途未卜，所以均价跌的可能性很大 。
但是在细分市场是存在补涨的可能的 。
改善就不用说了，就看刚需项目，去年下半年普降10-15%之后，已经达到了一个低点，而事实上去年12月份市场价格就没怎么动了，今年下半年如果有窗口期，补涨的可能性很大 。
判断5：市场分化特征明显
一是区域的分化，尤其是经过这一轮市场下行，太原市场南强北弱的特征更加明显，细数TOP10项目，70%位于小店区，这个占比就很可怕了 。
数据来源：朗润智业
二是房企的分化，这个不用多说，过去一年民企的日子过得多难大家也都有目共睹，就连活下去都花费了全部的力气，22年房企的洗牌在所难免，楼市的尽头由国家队主导
三是结构的分化，22年不出意外又是一个改善年，目前市场上有消息的地块大都是改善属性，比如华润的商务区项目、金茂的平阳路项目 。
包括已经拿地的保利的体校项目、碧桂园的丽华项目、金茂的晋阳湖项目，都是奔着改善甚至豪宅去的 。
这个是现象，本质是刚需和改善客群购买力的差距变大，一方面是市场下行之后豪宅的成交火热，另一方面是刚需购买力不断被稀释 。
不说了，都是眼泪 。
判断6：核心板块也是热点板块
22年核心板块的涨价在所难免，除了地段稀缺之外，最主要的原因是没存量了 。
就拿南中环板块来说，随着保利东郡和融创中心尾盘交房，就剩下一个紫雲府，但是紫云府的货量也不多了，涨价顺理成章 。
再看龙城大街板块，看起来存量还多，但是多集中在本土项目，品牌项目里面绿地、恒大都是无效库存，而且随着保利体校项目的入市，区域热度会被带起来 。
判断7、高库存板块风险仍旧大
就拿太原住宅库存量最大的三个板块来说：
第一是综改区板块，虽然库存最大的恒大和宝能项目基本歇了，但是它们对于板块市场的冲击远未消除 。
而事实上相比库存，综改区最重要的反而是板块信心的恢复，至少在目前的情况下量价难有起色，最辉煌的时刻已然过去 。
第二是环西南板块，这个板块的风险不仅在于类似新城这样的开发商无底线降价，而在于煤气化片区的学校神话无法持续 。
此前中铁小学重命名的事情闹得满城风雨，而一旦学校再生变故，整个板块期待值将会被进一步拉低 。
第三是北部新城板块，目前虽然成交量排在前列，但是以价换量这一套不可能长期持续，尤其是拿地成本居高不下，即便某园也不可能长期以6字头促销，而一旦价格上涨，成交量下降是必然的事儿 。
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