20年初疫情发生的时候，楼市基本歇了，那时候有个同行在群里预测，说20年的市场可能会比19年差一点，另一位大神反驳他：
那你还是太乐观了 。
2022年未来房价预测（2022年未来房价走势）
但是结果呢？疫情之后市场迅速反弹，全年同比量价齐平 。
按照这个逻辑，21年疫情影响消退，市场不说形势一片大好，做到跟20年持平该是问题不大的 。
但是事实如何大家现在也都知道了，下半年受严厉信贷政策重锤，市场急转直下 。
8月、9月成交量直接跌到了谷底，就在大家对10月不抱有任何期待的时候，市场来了一个垂死病中惊坐起 。
然后就是12月各个项目没有了大幅降价动作之后，市场竟然翘尾了 。
说这么多是想表达三个观点：
一是依靠过去的经验和数据来预测市场这套方法已经失效了；
二是预测市场这种事儿根本就是玄学，与其说是预测，还不如说是下注；
三是市场有它自己的意志，有时候就是薛定谔的市场，你以为他行他就不行给你看，你以为他不行它突然又行了 。
其实现在务实的开发商已经不搞预测这一套了，因为根本没法预测，老实说就连开发商自己都不知道自己下一年会怎么样 。
因为政策无法预料，政策叠加市场再叠加疫情更是会产生很多变数 。
老实讲，能预测下一个季度就很了不起了 。
写到这里，如果你认同我的观点，可以接着往下看，如果你不认同，非要一个准确无误的市场预测，那就可以退出去了 。
其实这个文章与其说预测，不如说更像是一种个人判断 。
也是提醒大家，要思考而不是盲从 。
以下进入10大判断部分 。
判断1：这一轮楼市调控是转折而非周期
以往我们习惯用楼市周期来判断市场，包括各个房地产公司也有关于市场周期的各种模型，总之就是有起有落，有波谷也有高峰 。
但是此一轮房住不炒加上共同富裕，重锤开发商的程度前所未见，虽不至于像教培行业一样一下子锤死，但是着实够呛 。
最主要的，用这一记重锤打破了以往民众关于房价永远涨的幻想，也表达了高层实现共同富裕的决心 。
那个楼市周期性重复，低谷过后接着奏乐接着舞的时代已经一去不复返了 。
判断2：政策已然见底，但市场存在修复期
其实政策早在去年9月的时候就开始转向，当时央行定调“双维护” 。
包括12月的降准以及今天MLF的降息，无论是基于美联储加息还是今年稳增长的诉求，政策端利好趋势很明显 。
但是目前来看政策端的导向却无法真实的传导到市场端 。
一是因为房住不炒和共同富裕的大原则没变；
二是此前釜底抽薪的信贷政策带给开发商的创伤远未结束；
三是市场信心受损，恢复信心需要时间；
四是民众的购买力两极分化，对于刚需客群而言，伴随着失业风险加疫情风险，出现主动＋被动的购买力下降 。
所以判断上半年作为政策和市场的修复期和观望期，下半年可能会出现窗口期 。
判断3：土地市场的平淡利好去库存
之前多次提到21年土地成交量的断崖式下跌，抛开土地出让金减少这件事，其实对于住宅市场来说是一次去库存的好机会 。
太原的高库存一直是一件令开发商头疼的事情，这其实跟过去两三年奇高的土地成交量有很大关系，而导致高库存高竞争引发的价格战屡屡出现 。
但是21年土地成交量的锐减直接导致的就是22年二级市场新项目供应的减少，而且可以预见的，未来2-3年土地市场的成交量都会有所放缓 。
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