今年以来，选择提前还贷的客户数量相比以往有明显增加 。为什么这么多房贷客户现在选择提前还贷？提前还贷到底划不划算？需要考虑哪些因素？有没有额外收费？北青报采访人员近日进行了调查 。
提前还80万少还利息111万
提前还贷省利息
李女士在2019年买了第二套房，银行最终审批的利率是6.2%，贷款金额186万元，期限25年，还款方式是等额本息 ， 月供11700余元 。今年李女士细查银行明细发现 ， 原来月供里利息占了8000多元，本金也就3000元左右 ， 还了三年本金只少了10万元 。看着每月高额的利息，再想想买基金和股票的亏损以及日益下降的定存利率，李女士决定申请提前还贷 。
在提前还掉80万元后 ， 李女士的还款计划表显示，房贷利息少了111万元 。兴奋不已的她在社交平台上分享了这份喜悦：“提前还了80万房贷，利息少了111万 ， 这不比理财赚钱？”她计划再加把劲攒钱，争取明年把剩余的本金都还了，“彻底解脱” 。
央行数据显示，今年2月、4月居民中长期贷款出现负增长，为2007年有统计以来唯二两次 。这说明居民按揭贷款的偿还量已经高于了新增按揭贷款量 。方正证券研报指出，居民提前偿还房贷的能力来自储蓄率处于高位 。疫情冲击下，经济疲弱，居民收入承压，照理是没有余力提前偿还房贷的 。但是因为居民消费下行的更快，这使得居民的储蓄率持续处于高位 。疫情反复，居民对未来经济信心和收入增长预期减弱，防风险的诉求提升，从而增加了储蓄 。储蓄率处于高位，居民偿还房贷的能力增加 。
“居民提前偿还房贷意愿提升是因为低风险资产收益率降低，而按揭利率刚性偏高 。”方正证券固收分析师张伟指出，今年以来，作为存款替代产品的货基收益率和理财收益率也逐步下行 。截至4月11日，全市场理财产品收益率为2.8%，回落至3%以下 。面对5.5%的住房贷款加权平均利率，资产收益率和负债成本率的缺口不断扩大，居民提前偿还房贷的意愿提升 。
房贷利率低于5.7%
提前还贷可能并不划算
房贷利率比理财收益率高，提前还贷就一定划算吗？方正证券研报举例认为事实并非如此 。假设一些居民在2018年10月购买了房子 ， 需还100万元商业贷，贷款年限30年，房贷利率为5.7% 。这个时点是2016年新一轮房地产上行周期中的按揭利率的绝对高点 。
居民面临两种选择，一是将现金用于一次性还清房贷；二是购买理财产品 。如果选择方案一 ， 通过房贷计算器算得最后一次性还款（剩余26年）94.94万元，节省86.14万元的利息 。平均每年节约利息3.31万元 。而选择方案二，以94.94万元用于理财，按当前的年化收益率3%~4%的水平计算，一年的收益能有2.85万~3.8万元 。
通过以上案例，方正证券研报认为 ， 当理财收益率为3.5%时，与5.7%的房贷利率提前还款节省的收益基本打平 。这意味着 ， 如果你的理财收益率比3.5%高或者你的房贷利率比5.7%要低，提前还贷也许并不划算 。
不过，方正证券同时指出，不能直接对比房贷利率与理财收益率，还需要从还款时间年限、还款方式、已还款期数等多要素共同评估 。当前出现提前还贷的情况也可能说明居民对于远期是否能保证每年3%～4%的理财收益持怀疑态度 。
不过，业内人士指出，虽然理财收益率是下行趋势 ， 但与LPR挂钩的房贷利率也有下调空间 。当前全国首套房按揭利率下限为4.25% 。3月份全国首套房贷款平均利率为5.28%，首套房贷款利率在理论上还有较大下调空间 。
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