一个产业想要迅速发展壮大 ， 没有强有力的金融支持将寸步难行 ， 住房租赁产业正是如此 。 随着国家租购并举等多项政策的扶持 ， 住房租赁市场规模不断扩大 ， 对资本市场的渴求日益强烈 。
房源规模扩张对企业现金流、资金和融资提出了非常高的要求 ， “对于大部分企业来说 ， 在突破5万间之前 ， 现金流可能就断了 。 ”一名头部长租公寓企业高管说 。
无论是通过自持或者收购物业为主的重资产模式 ， 还是以承租物业为主的中资产模式 ， 抑或是输出运营管理的轻资产模式 ， 背后都需要丰富而稳定的融资渠道 。
“钱从哪里来”一直是影响住房租赁企业能否活下去和活得好的关键话题 。
01
全年融资17次 总额突破370亿元
2021年住房租赁融资回顾
通常来讲 ， 住房租赁行业主要有6种融资模式 ， 包括PE/VC、IPO、银行信贷、险资投资、住房租赁专项债、资产证券化 。
据迈点不完全统计 ， 住房租赁领域2021年全年共发生融资事件17起 ， 主要包括住房租赁专项债和VC/PE融资 ， 总计融资金额达到370亿元以上 。
回顾2021年住房租赁行业的整体融资情况可以看出 ， 住房租赁专项债在其中唱了一出“重头戏” 。
2021年住房租赁专项公司债券共发行16支 ， 累计发行金额372.62亿元 。 绝大多数发行人为房企 ， 其中不乏万科、华润、保利等大型头部房企 。 且发行利率较低 ， 以万科为例 ， 其债券品种一的票面利率为3.38% ， 品种二的票面利率为3.98% 。
相比之下 ，VC/PE融资仅发生1起 ， 即安歆集团获得的前海母基金数亿元Pre-D轮融资 。
回顾前几年的数据 ， 2016年长租公寓融资高峰期时 ， 全年融资事件76次 ， 2019年行业开始频繁暴雷 ， 资本市场情况亦发生变化 ， 该年累计融资28次 ，2020年受疫情影响 ， 住房租赁融资只有11次 ， 2021年这一数据有所回升 ， 为17次 。
可见 ， 近3年来无论是融资规模还是频率都较往年大幅减少 。 究其背后原因 ， 资本市场对住房租赁的态度转变和行业成熟度的加深是主要原因 。
2016-2018年是住房租赁 ， 尤其是长租公寓发展最迅猛的时期 ， 自如、蛋壳、魔方、城家等龙头企业均在此阶段拿到巨额融资 。 而后2019-2020年 ， 随着疯狂扩张引起的暴雷潮 ， 以及叠加疫情影响带来的行业深度洗牌 ， 资本对于住房租赁的信赖度急转直下 ， 更加趋于谨慎 ， 投资热情大幅降低 。
当租金贷、高收低租的陷阱被市场识破 ， 企业需要重新找到说服资本的故事和理由 。 例如安歆集团 ， 其蓝领公寓赛道的商业模式是其不断获得融资的重要条件 。
迈点地产创新事业部负责人陈佩认为 ， 安歆的商业模式是企业付费、员工入住 ， 具有出租率稳定 ， 获客成本低 ， 初始投入更少、坪效更高等优势 。 同时 ， 安歆关注的群体是城市中的基层服务人员 ， 具有更深远的社会价值 。
02
利润薄、运营重、融资难
住房租赁深陷多重困局
从近年的市场环境来看 ， 住房租赁企业融资难、成本高已经成为事实 。 甚至有观点认为 ， 住房租赁行业已进入资本寒冬 。
从根本来讲 ， 融资难是结果和表象 ， 其背后有着更深层的原因 。 长久以来 ， 住房租赁都没有找到行得通的商业模式 。 仅依靠租金差的盈利模式造成了住房租赁行业利润薄的普遍现象 ， 加之其民生属性和用户价格敏感性不允许租金出现大幅度上涨 。 更进一步延长了住房租赁行业的整体回报周期 。
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